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在明律师

杨在明

杨在明

主任律师、首席拆迁律师

专业领域：征地拆迁

杨在明律师，北京在明律师事务所（以下简称“在明律所”）创始人、主任，在明律所党支部书记，中国政法大学法律硕士学院兼职教授，北京大道行政法援助与研究中心理事，人民日报社《民生周刊》特约评论员，央视特邀嘉宾主持、评论员，曾被检察日报社原《方圆律政》杂志封面文章评价为“中国拆迁律师第一人”。
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商品房土地使用权到期该怎么办？

作者： 北京在明律师事务所

来源： www.fangwuchaiqian.cn

时间：2025-10-11

浏览量：
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导读：商品房土地使用权期限问题是许多业主关注的焦点。当您购买的商品房土地使用权期限届满时，其处理方式根据土地用途和性质的不同，存在明确的法律区分。住宅用地与非住宅用地（如商业、办公、工业用地）在续期原则、申请程序和费用缴纳上有着根本性的差异。以下将从律师视角，客观梳理不同类型商品房土地使用权到期后的法律安排、续期流程及实践要点，帮助您明晰权利与义务。

一、 住宅类商品房：自动续期与费用待明

对于住宅建设用地，法律规定明确，旨在保障居民的基本居住权益。

自动续期原则：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这意味着，当您的住宅土地使用权到期后，无需主动提交续期申请，使用权将依法自动延续，您不必担心土地被收回。

续期费用问题：目前，法律规定了自动续期，但关于续期是否需要缴费以及缴费的具体标准和办法，尚未有全国性的统一细则出台。未来的续期费用缴纳或减免，将依照法律、行政法规的规定办理。因此，现阶段无需过度担忧费用问题，但需关注后续立法动态。

二、非住宅类商品房：申请续期与重签合同

对于非住宅建设用地，如商业、旅游、娱乐用地（通常40年）和工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地等（通常50年），其续期规则与住宅有显著不同。

  • 提前申请续期：土地使用者需要至迟于土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一年，向土地所在地的市、县自然资源管理部门提交续期申请。未能按时提交申请可能导致后续无法续期。
  • 续期批准与费用：续期申请除因社会公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。经批准准予续期的，土地使用者需要重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。
  • 未申请或未获批准的后果：如果土地使用者未申请续期，或虽申请续期但依照规定未获批准，土地使用权由国家无偿收回。同时，根据相关法律规定，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权也可能由国家无偿取得。

三、土地使用权续期操作指南

无论您拥有的是住宅还是非住宅商品房，了解并遵循正确的续期流程都至关重要。

1、核实土地性质与剩余年限：查看您的不动产权证书（或之前的《国有土地使用证》），确认土地用途、使用权类型和使用期限。这是判断适用何种续期规则的基础。

2、关注官方信息与提前准备：

  • 住宅用地：主要关注国家层面关于续期费用的后续立法动态。
  • 非住宅用地：务必提前一年启动续期程序。主动联系项目所在地的自然资源和规划主管部门，咨询具体申请材料、办理流程和土地出让金的核算标准。

3、续期申请核心流程（主要针对非住宅）：

  • 提交申请：向自然资源管理部门提交续期申请书、身份证明文件、原不动产权证书、原土地使用权出让合同以及地上建筑物的产权证明等。
  • 部门审核与方案拟订：主管部门对申请进行审核，并组织地价评估，据此拟订续期方案（包括应缴纳的土地出让金额）。
  • 方案报批与签约：续期方案报市、县人民政府批准。经批准准予续期的，您需要与自然资源管理部门重新签订《国有土地使用权出让合同》。
  • 支付出让金与变更登记：按照新合同的规定支付土地使用权出让金，并凭相关文件到不动产登记机构办理土地使用权期限的变更登记。

四、特殊情况与权利救济

土地出让金如何计算：对于非住宅用地，应补缴的土地出让金额通常按照办理续期手续时，该宗地续期后剩余可使用年期的土地市场价格来核定。部分地区在计算时，会扣除原出让合同约定的剩余年限土地市场价格。

权益受损如何维权：如果在续期过程中，您认为行政机关作出的不予续期决定、土地出让金核定等具体行政行为侵犯了您的合法权益，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼来寻求法律救济。

总而言之，面对商品房土地使用权到期问题，您首先需要准确识别土地用途性质。住宅用地享有“自动续期”的法律保障，而非住宅用地则需遵循“申请续期”的法定程序。提前核实信息、密切关注政策、严格遵循流程，是确保您合法权益不受损害的关键。若情况复杂，及时咨询专业律师的意见总是稳妥的选择。

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