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国有划拨土地转让规定有哪些？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-09-17
国有划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后无偿取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。其最初目的是用于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目，具有强烈的公益属性。因此，其转让受到极其严格的法律限制。
一、 核心原则：区别于出让土地的独特规则
与通过“招拍挂”方式取得的出让土地不同，划拨土地的转让遵循以下根本原则：
公益属性限制：转让不得改变土地原批准的公益用途性质。
政府批准前置：任何转让行为必须首先获有批准权的人民政府批准。
土地收益上缴：转让方必须将转让收益中所含的土地收益上缴国家。
二、 转让的实质性条件
根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，划拨土地使用权转让必须同时满足以下条件：
须经市、县人民政府批准：
这是转让行为合法有效的前置条件。未经批准，转让合同无效。政府会审查转让是否符合土地管理政策、城市规划要求以及是否应予收回。
受让方须办理土地使用权出让手续，并补缴土地出让金：
这是最关键的一步。划拨土地转为可转让的出让土地，必须通过“土地变性”程序。由受让方与市、县自然资源主管部门签订《国有土地使用权出让合同》，并按照评估确认的宗地价格，补缴土地使用权出让金。补缴出让金后，土地性质即由“划拨”变为“出让”。
不办理出让手续的，须将转让收益中的土地收益上缴国家：
对于暂不改变土地用途等条件、不宜办理出让手续的特殊情况（如因企业改制等），经批准可以不办理出让手续，但转让方必须将转让房地产所获收益中的土地收益部分上缴国家或作其他处理。
领有国有土地使用证，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明：
转让方必须权属清晰，持有合法的权属证书。
符合城市规划要求：
转让后的土地用途必须符合城市规划，不得擅自改变为商业、住宅等经营性用途。
三、 法定转让程序
合法的转让必须遵循以下法定步骤：
申请：由转让双方向所在地市、县人民政府自然资源主管部门提出转让申请，并提交相关权属证明、规划文件等材料。
审批：自然资源主管部门审查后，报有批准权的人民政府批准。
办理出让手续与补缴出让金：获得批准后，由受让方与自然资源部门签订出让合同，并按规定标准补缴土地出让金。
变更登记：完成上述步骤后，转让双方凭批准文件、出让合同、出让金缴纳凭证等材料，共同向不动产登记机构申请办理土地使用权转移变更登记。
四、 特殊情形下的处理
企业改制、兼并、重组：
国有企业因改制、兼并、重组等情形处置划拨土地，需制定土地处置方案，报经自然资源主管部门批准后，可采取出让、租赁、作价出资（入股）或授权经营等方式进行处置，并按规定补缴出让金或相关收益。
司法强制执行：
法院通过拍卖、变卖等方式处置划拨土地使用权时，会在拍卖公告中明确：竞得人需自行办理土地出让手续并承担相应税费（包括补缴的土地出让金）。成交后，法院会向自然资源部门发出协助执行通知书，相关部门凭此办理批准和出让手续。
改变用途进行开发：
若欲将划拨土地用于商品房等经营性开发，必须由政府收回土地使用权后，重新依法通过“招拍挂”方式公开出让，原土地使用权人不能自行转让开发。
总结
国有划拨土地的转让是一条受到严格管控的“单行道”。其核心并非交易双方的自由意志，而是政府的行政批准和国家土地收益的回收。任何意图绕过政府审批和补缴出让金环节的所谓“转让”，均属违法，相关交易行为不受法律保护。涉及划拨土地转让时，务必首先咨询当地自然资源主管部门，严格遵循“先批准、后转让（补缴）、再登记”的法定路径。
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