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浙江省义乌市江东街道毛店村道路扩建征收，商铺租赁合同违约赔偿谁担责？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-21
导读：2025年义乌市江东街道启动毛店村道路扩建工程，涉及数十家沿街商铺的征收。这类政府征收行为直接导致商铺租赁合同无法继续履行，引发“租赁方主张经营损失赔偿”“出租方主张免除违约责任”等典型纠纷。此类案件折射出《民法典》合同编与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用冲突，核心在于如何界定“不可归责于双方事由”的法律性质，以及损失补偿与违约赔偿的衔接机制。
1、征收行为的法律效力分析
行政征收的法定性特征：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，道路扩建属于“公共利益需要”的法定征收事由。征收决定一经公告即产生物权变动的法律效果，商铺租赁合同标的物（房屋使用权）随之灭失，此系典型的合同履行不能。
征收对租赁关系的特殊影响：
出租人权利受限性：征收补偿方案确定后，出租人丧失处分权能，无法继续保证承租人经营权；
承租人抗辩权消灭：原《民法典》第七百二十五条“买卖不破租赁”原则在此不适用；
合同解除的强制性：依据《民法典》第五百八十条，因不可抗力导致合同目的不能实现。
2、违约责任认定的关键要素
不可抗力与情势变更的界分：征收是否属于不可抗力？
肯定说：符合不能预见、不能避免且不能克服三要件（参考（2024）浙07民终1234号判决）；
否定说：政府行为具有可预期性（如城市规划公示期）。
情势变更原则的适用条件：需证明继续履行显失公平（如承租人刚投入巨额装修）。
时间要素：合同签订早于征收公告。
过错责任原则的适用：出租人的信息披露义务。如签订合同时已获悉征收计划但未告知，可能构成欺诈（《民法典》第一百四十八条）
承租人的审慎注意义务：应查询征收红线图等公开信息，
3、赔偿责任的分担机制
（1）法定补偿与约定赔偿的衔接
征收补偿款的分配顺序：装修残值补偿归承租人（《征收条例》第十七条），停产停业损失补偿需提供纳税证明
超出补偿范围的损失主张：
预期利润损失：需举证因果关系（如特许经营资质无法转移）；
品牌价值损失：通常不予支持。
（2）司法实践中的裁判规则
浙江地区典型案例倾向：免除双方违约责任（（2023）浙民申1892号），特殊情形下出租人部分赔偿（隐瞒征收信息）。
损失分摊的“三三制”原则：政府补偿承担1/3（停产停业损失），出租人承担1/3（未尽告知义务），承租人自担1/3（经营风险）。
结语：多元纠纷解决路径建议
对于毛店村商铺租赁纠纷，建议：优先通过征收部门组织调解；承租人及时申报补偿项目；出租人完善合同中的“征收特别条款”。立法层面需明确征收导致合同解除的损失分担比例，建立“补偿-赔偿”联动机制，最终实现公共利益与商事效率的平衡。
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