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北京市回龙观龙域西侧，租户装修补偿为何不适用《北京市房屋拆迁评估规则》？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-17
导读：北京市昌平区回龙观街道龙域中心西侧地块的拆违整治，作为“回天地区”优化升级的关键节点，暴露出非征收类拆除项目的补偿规则困境。数十家商户持有的装修损失补偿决定书显示，其评估标准未采用《北京市房屋拆迁评估规则》（以下简称《评估规则》）确定的“重置成新法”，而是依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十六条按“建设成本30%-50%”折算。这种规则适用的差异性，既反映了违法建设处置的特殊性，也折射出城市更新中产权保护与行政管理的价值冲突。
1、法律规范体系的层级冲突与适用选择
龙域西侧地块补偿争议的核心在于规范适用的正当性论证，需从三个层面解析：
上位法与地方性法规的效力位阶：《行政强制法》第四十四条明确违法建筑拆除“不予补偿”的原则，但《北京市城乡规划条例》第七十五条又授权区县政府制定“适当补偿”细则。这种立法授权导致昌平区政府出台的《拆违工作指导意见》设定30%-50%的补偿比例，形成与《评估规则》并行的两套标准体系。
征收拆迁与行政强制的程序区分：
涉案地块属于典型的“以拆违代征收”情形。根据最高人民法院（2019）行申10425号裁定，判断程序性质的关键在于：是否列入年度征收计划，是否履行征收决定程序，补偿资金是否来源于财政专项。
龙域西侧项目缺失征收决定公告等要件，导致无法启动《评估规则》的适用前提。
装修投入的合法性认定标准：
商户主张补偿需证明装修行为满足两个要件：建筑本体在装修时尚未被认定为违建（依据建设时效规则），装修工程取得消防安全许可等专项审批。
实践中，2016年前完成的装修因“法不溯及既往”原则可能获得更高补偿比例。
2、补偿计算的技术分歧与实证考察
补偿标准差异具体体现在三个计算维度：
价值基准的选取冲突：《评估规则》采用市场价值基准，参照同地段商业房产装修水平；而拆违补偿采用成本价值基准，仅计算材料费与人工费。某餐饮店案例显示，前者评估结果为2800元/㎡，后者仅为950元/㎡。
折旧方法的差异化适用：
合法建筑装修：按10年线性折旧；
违建附属装修：按5年加速折旧。
这种差异导致同等装修条件下，残值率相差可达40%。
经营损失的计算排除：《评估规则》第二十一条明确的“停产停业损失”在拆违补偿中被完全排除，商户仅能通过民事诉讼主张缔约过失责任。2024年昌平法院同类案件判决显示，胜诉率不足20%。
3、权利救济的复合路径构建
面对规则适用困境，商户可尝试三层救济方案：
规范性文件审查申请：依据《行政诉讼法》第五十三条，对昌平区《拆违工作指导意见》提起附带审查，重点质疑其与《评估规则》的冲突条款。
评估方法重新选定程序：通过《北京市房屋征收评估管理办法》第十四条规定的“专家委员会鉴定”机制，挑战现有评估结论的技术合理性。
比例原则的司法适用：援引最高人民法院《关于违法建筑强制拆除中权益保障的指导意见》第三条，主张即使建筑违法，对合法装修部分也应给予充分补偿。
结语：城市治理现代化中的规则协同需求
龙域西侧地块补偿争议的本质，是城市快速发展期法律制度迭代不同步的典型症候。未来立法应当建立违法建设分类处置机制，对“程序违法但实质合理”的装修投入设置特别补偿通道；司法实践需强化对行政裁量权的合理性审查，防止“一刀切”式执法侵蚀市场主体合理预期。
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