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河南安阳市殷墟保护区企业拆迁：厂房补偿标准是否低于市场价？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-07
导读：殷墟保护区东侧，一座1998年建成的青铜配件厂外墙已喷上鲜红的“拆”字。厂长攥着三年前2000万元的资产评估报告，面对征收工作组提出的1200万元补偿方案反复质问：“同样的厂房在安阳市工业园能卖1800万，为什么到这里就缩水三分之一？”
随着殷墟保护区范围调整与文物保护要求升级，安阳市龙安区、北关区数十家企业面临搬迁命运。在“文物保护优先”的政策基调下，企业最核心的质疑在于：厂房补偿标准是否系统性低于市场公允价值？
1、法定补偿框架与市场价的法律定义
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，厂房补偿的核心原则是“不低于类似房地产市场价格”。该条款要求评估以房屋征收决定公告之日为基准日，由具备资质的评估机构参照同类对象市场交易价确定。安阳市政府在2025年《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中进一步明确，工业厂房补偿需包含两大部分：
土地价值补偿：按工业用地基准地价结合区位调整系数计算（如安阳市2025年工业基准地价为120-180万元/亩）；
房屋重置成新价：依据结构类型确定单价（钢结构1400-1800元/㎡，砖混结构1000-1300元/㎡），再乘以成新率。
然而，“市场价”的认定存在法律模糊地带：
参照系偏差：殷墟保护区因文物管控限制，周边缺乏工业用地交易案例，评估机构常引用远郊工业园价格作为参照，忽视保护区企业历史形成的区位溢价；
隐性价值剔除：保护区企业对殷墟文化IP的开发利用价值（如青铜工艺厂与殷墟的品牌关联）未被纳入评估体系。
2、补偿标准与市场价的三大落差
在殷墟保护区拆迁实践中，补偿价与市场价的偏离集中体现在三个层面：
（1）土地补偿的区位价值折损
安阳市执行“区片综合地价”，但保护区工业用地被统一划入“限制开发类”片区，补偿价固定为120万元/亩。而2025年实际市场数据显示：保护区内工业用地隐性交易价达150-200万元/亩（因文化资源配套优势）；一墙之隔的非保护区工业用地挂牌价180万元/亩。
这种行政定价与市场供求的背离，导致土地补偿普遍缩水20%-30%。
（2）房屋重置价的技术性压低
评估中常见的操作争议包括：
成新率人为下调：某1998年钢结构厂房，企业自评成新率75%，评估机构以“文物保护导致维护受限”为由降至60%，直接削减补偿金300万元；
建安成本标准滞后：采用2020年建安造价指标（钢结构1400元/㎡），无视2025年钢材价格上涨35%的现实。
（3）无形资产补偿的机制性缺失
殷墟保护区企业特有的文化附加价值被排除在法定补偿外：
文商融合型收益损失：某仿古工艺品厂利用殷墟元素开发的IP产品线，年利润占比40%，因搬迁导致授权中断，但《安阳市停产停业损失计算指引》未将文化IP价值纳入补偿范围；
供应链断裂补偿缺位：汽车配件厂与殷墟博物馆的长期供应协议因搬迁终止，间接损失未被认定为“直接经营损失”。
3、评估环节的程序缺陷放大价格偏离
补偿结果偏离市场价，部分源于评估过程的技术与程序缺陷：
评估机构选定的封闭性：安阳2025年征收评估机构名录仅8家企业入围，且均为本地机构，缺乏文物关联资产评估经验；企业申请第三方评估受阻，某陶瓷厂要求委托北京专业机构评估青铜纹饰生产线，遭征收部门以“未备案”为由拒绝。
评估方法的适用争议：
成本法主导：90%项目采用成本法（重置成新价），但收益法（文化IP预期收益）更符合市场定价逻辑；
参数修正随意：未量化“文物保护限制”对价值的影响比例，某厂区因距殷墟遗址1.2公里，补偿价被直接乘以0.8的“遗址影响系数”。
4、企业维权路径与证据策略
面对补偿落差，保护区企业可通过三重法律行动争取权益：
评估异议的精准狙击：收到初评报告10日内申请复核，聚焦参数选择不当（如成新率、基准地价版本错误）；提供反向市场证据：如近期同类厂房交易合同、周边工业用地招拍挂文件。
司法审查的关键切入点：
程序违法主张：评估机构未协商选定（违反《安阳市征收评估管理办法》第12条）；
实体权益侵害：补偿总额明显低于类似房地产市场价（如某案例中法院以补偿价仅为市场价65%改判补偿标准）。
文化价值补偿的创新主张：
构建“殷墟关联价值”证据链：文物保护合作文件、文化产品销售额占比审计报告、专家对文化IP价值的评估意见；援引《文物保护法》第十条，主张因文物保护导致经营受限应获专项补偿。
结语：在文化遗产守护与企业权益保障间寻求法治平衡
殷墟保护区厂房的补偿争议，实则是文物保护优先原则与财产权充分保障的法律价值碰撞。当三千年前的青铜器与三十年前的工业厂房在同一空间相遇时，法律既不能允许“市场价”在文物标签下被技术性消解，也不能纵容企业以补偿不足为由阻碍文化遗产保护。
未来破解之道在于三重制度重构：
评估规则专项化：制定《文物保护区企业征收评估技术规范》，量化“文化关联附加值”核算标准；
补偿方式多元化：探索“货币补偿+文化园区优先入驻权” 模式，让仿古工艺厂在殷墟文化产业园延续IP价值；
地价机制动态化：建立工业用地文物影响系数分级制度，避免“一刀切”压价导致的实质不公。
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