导读：嘉陵江畔，东阳街道一座老厂房外墙上斑驳的“安全生产”标语在阳光下格外醒目。厂房主人紧握1998年的用地批准文件，反复追问征收工作人员：“这厂房跟了我二十多年，就因为没有房产证，生态搬迁时就得白白拆除吗？”随着重庆嘉陵滨江生态长廊等项目的推进，东阳街道大量因历史原因未办理产权登记的建筑面临搬迁命运。

1、未登记建筑补偿的法律依据与认定标准

根据《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十条，区县政府必须组织住建、规划、城管等多部门对未经登记建筑进行集体会审认定，并根据认定结果分类处理：

合法建筑与未超期临时建筑：应给予补偿；

违法建筑与超期临时建筑：不予补偿。

这一规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条一脉相承，但重庆《细则》的创新在于明确了“集体会审”的认定程序，避免单一部门认定导致的随意性。

最高院在2025年广湘公司案的裁判要旨中进一步明确：“对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑”。

这一司法观点直接否定了“无证即违法”的简单逻辑，要求行政机关必须结合历史背景与建设动机综合判断。例如东阳街道常见的三类未登记建筑：

乡镇企业改制遗留厂房：1990年代集体土地上的工业建筑，有镇政府批文但未办产权；

早期移民安置房：三峡移民时期集中建造，因手续简化缺登记；

国企改制房改房：职工以福利价购得，单位未统一办证。

2、参照重庆《细则》获赔的关键要件

要使未登记建筑在生态搬迁中参照国有土地征收标准获赔，需满足三重核心要件：

合法性认定的证据链：

权属来源证明：如历史用地批文、租赁协议、缴费凭证等，证明建设初始合法性；

用途连续性证据：如持续纳税记录、环评文件、工商登记等。

在巴南区2025年修订的补偿标准中，明确要求对“经认定参照有证房屋处置的未经登记建筑”，其临时安置费与装饰装修补偿应完全等同合法建筑。

符合地方认定标准的建设时间节点：

重庆实践中，建筑年代直接关系合法性推定：

1982年前：适用《村镇建房用地管理条例》前的建筑，通常直接认定合法；

1982-2008年：需考察是否符合当时规划实质要求；

2008年后：严格适用《城乡规划法》，无证建筑难获补偿。

程序保障：集体会审与异议权

《细则》要求认定结果必须公示不少于7个工作日，权利人对认定结果有异议的，可在公示期内申请复核。这一程序设计可有效制衡行政裁量权，例如荣昌区在2024年实施意见中进一步明确，认定过程需纳入街道办和利害关系人听证环节。

3、生态搬迁项目的特殊规则与补偿限制

嘉陵滨江生态长廊作为EOD模式（生态环境导向开发）项目，其搬迁补偿与传统征收存在显著差异：

补偿范围的限缩性：企业隐性资产（如客户资源、供应链网络）未被纳入《细则》法定补偿科目；巴南区补偿标准仅明确设备搬迁损失补偿，对商誉、专利等无形资产未作规定。

补偿方式的政策导向：

生态搬迁更倾向采用“功能置换补偿”：如北碚段项目对合规未登记厂房，允许置换至环保产业园标准厂房；对“住改非”商铺，提供生态长廊配套商业区的优先承租权。

资金约束导致的补偿刚性：EOD项目依赖产业反哺收益平衡资金，补偿预算存在上限。例如东阳街道某食品厂因未登记被压低补偿，征收方援引《细则》第四条，主张“补偿总额不超过项目预算的15%”。

4、东阳街道未登记建筑主张权利的具体路径

面对生态搬迁中的补偿困境，权利人可依托三重法律程序维权：

认定阶段的证据补强：对1984年前建筑，提供地契、历史地图等证明原始合法性；对1998年乡镇企业厂房，提交改制文件及环保验收记录。

如最高院案例所示，当企业能证明“建设取得村委会同意且经部门认可”，即构成信赖利益保护基础。

评估环节的异议权行使：收到初评报告10日内申请复核评估；要求纳入区位价值补偿（如临近滨江的商业溢价）。

司法审查聚焦程序违法：

若行政机关出现以下情形，可诉请撤销补偿决定：未组织多部门集体会审；未公示认定结果或剥夺异议权；评估机构未经协商选定。

结语：在生态保护与历史正义之间寻求法治平衡

东阳街道的未登记建筑补偿问题，实则是城市化进程中制度演进与既有权利如何调和的缩影。当生态搬迁的推土机驶向那些记录着乡镇企业发展史的无证厂房时，法律不应仅以“登记与否”作为补偿的唯一标尺，而应秉承最高院强调的“综合考量历史成因与现实属性”的裁判理念。

重庆《细则》提供的集体会审机制与合法性认定框架，为生态搬迁项目中的未登记建筑补偿开辟了可行路径，但需进一步细化两重规则：

历史合法性认定细则：明确1984年、2008年等关键时间节点的举证责任分配；

EOD项目专项补偿规则：建立“生态环境贡献系数”，对因生态保护被迫搬迁的合规未登记建筑，给予评估价上浮补偿。‌

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