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湖南赫山区龙岭街道商铺租户：产业园改造引发的租赁合同纠纷如何破解？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-08
导读：赫山区龙岭街道商铺租户们焦虑地聚集在即将被改造的产业园门口，他们手中的租赁合同尚未到期，然而店铺却面临着被清退的命运。多年来，这些租户苦心经营，积累的不只是商品，更是生计与梦想。产业园改造升级的号角，瞬间将合同约定的平静撕开了一道裂口。
当城市更新的车轮不可阻挡地向前滚动，商铺租户们赖以生存的租赁契约究竟该何去何从？这既是城市发展洪流中个体权益如何安放的现实拷问，更是公共利益与私人契约之间那道复杂法律平衡木的艰难行走。
1、产业园改造：租户维权风暴的引爆点
赫山区龙岭街道的这起纠纷绝非孤例。其核心在于产业园的产权方或运营方因应地方产业升级、城市规划调整或自身发展需要，决定对园区进行整体改造、功能转换甚至拆除重建。此类改造项目往往具有公共利益属性，获得政府相关审批支持。然而，改造工程通常伴随着对现有商户的清退要求，即使其签订的租赁合同尚在有效期内。商户们投入巨大成本进行的装修、积累的客户资源与商誉（无形资产），以及预期的稳定经营收益，在突如其来的搬迁令下瞬间化为巨大风险甚至直接损失。
当众多商户面临相似困境，集体维权便成为他们争取对话与补偿的无奈却必然选择，合同契约的稳定性在改造洪流面前显得脆弱不堪。
2、法律透视：合同履行障碍的核心症结
情势变更原则的适用博弈：这是此类纠纷中最核心、也最具争议的法律焦点。根据《民法典》第533条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行对一方明显不公平的，可请求重新协商或诉请法院变更解除。
商户们主张：产业园的整体改造升级，远超通常的商业风险范畴（如市场波动），是签约时无法预见的重大情势变更，导致合同目的无法实现，强行解除对其极不公平。而产权方则可能抗辩：城市更新、产业升级是大势所趋，应属商户应预见的“商业风险”，或改造决策是产权方正常行使权利，不构成法定情势变更。
合同解除权的正当性辨析：产权方通常依据租赁合同中可能存在的模糊条款（如“因园区整体规划需要”、“政府行为”等）或《民法典》中关于“不可抗力”或“其他法定解除情形”主张单方解除权。但关键在于，“改造升级”本身是否必然构成法定或约定的解除条件？
法院需严格审查合同条款约定是否明确涵盖此类情形，以及产权方主张的情形是否符合不可抗力（通常指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政策禁令）的严苛标准。实践中，单纯的企业自主改造决策往往难以被认定为不可抗力。
违约责任与赔偿范围的界定：若法院最终认定产权方单方解除合同缺乏充分法律或合同依据，则其行为构成违约，需承担相应违约责任。此时，赔偿范围成为关键。
商户可主张的损失包括但不限于：未摊销的装修残值、搬迁费用、停业期间的合理经营损失（需提供证明）、寻找新经营场所的额外成本，甚至特定条件下可期待的剩余租期内的合理利润损失（证明难度较高）。如何科学、公平地评估这些损失，尤其是无形的商誉损失和客户资源流失，是司法实践中的难点。
3、破解之道：多元路径下的纠纷化解
协商谈判，利益平衡的优先通道：这是最理想、成本最低的解决方式。在政府相关部门的积极介入和协调下，搭建产权方与租户群体的有效对话平台至关重要。
协商核心应围绕合理补偿方案展开：产权方应正视租户的实际投入和损失，提供包括但不限于经济补偿、在新改造园区内优先续租或优惠入驻、协助寻找过渡或替代经营场所、延长搬迁过渡期等务实方案。租户群体也需理性评估自身损失，提出合理诉求，避免漫天要价阻碍谈判。成功的协商往往需要双方均做出一定让步，寻求损失共担的平衡点。
司法诉讼，权利主张的最终防线：当协商陷入僵局，诉讼是租户维护权益的终极法律武器。租户可集体或单独提起诉讼，核心请求通常是：确认产权方解除合同行为无效，要求继续履行合同；或确认解除行为构成违约，判令产权方支付违约金并赔偿各项实际损失。
诉讼的核心在于证据的充分性：完备的租赁合同、证明投入的装修合同及票据、历史经营流水证明预期利润损失、因搬迁导致的客户流失证据等。法院将重点审查情势变更是否成立、产权方解除权是否合法有效，并依据证据审慎认定损失赔偿范围。
行政协调，公共利益的调节器：地方政府在此类涉及城市更新、产业升级的项目中扮演着不可或缺的角色。
政府应超越“旁观者”身份，积极履行协调职责：严格审查改造项目的合法性、必要性及补偿安置方案的合理性；督促产权方承担社会责任，妥善处理商户清退补偿；必要时，可牵头组织由街道、住建、市场监管、司法等部门参与的联合调解工作组，为双方谈判提供权威指导和政策支持，甚至探索利用财政补贴、税收优惠等政策工具引导产权方提高补偿标准。
完善机制，预防为先的制度保障：长远来看，需从源头预防此类纠纷频发。修订或制定地方性法规/规章，明确要求在涉及可能影响大量既有租户的产业园升级改造项目中，产权方或项目实施主体必须提前公告、制定并公布详细的补偿安置方案，并与租户代表进行充分协商，设置合理的异议期和救济程序。推广使用租赁合同示范文本，在其中明确、细化约定遇到规划调整、重大改造等情形时的处理流程、补偿原则和标准，减少模糊空间，为各方提供稳定预期。
产业园改造的推土机终将向前行进，但法治轨道上的前行才可真正减少颠簸与撕裂。赫山区龙岭街道的维权呼声，与其说是商户对个体利益的守护，毋宁是对城市发展过程中规则公平与程序正义的深沉呼唤。
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