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湖南株洲智造城拆迁企业：20万㎡低效厂房认定标准是否违反住建部导则？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-06-05
导读：华东某智造城项目将园区内47家企业合计20.3万㎡厂房列入低效用地清单，其中12家已部署工业互联网平台的工厂仍被认定“技术落后”。这与《智能工厂梯度培育要素条件》中“智能制造能力成熟度达GB/T 39116-2020一级即符合保留条件”的规定形成鲜明反差。
被拆迁企业主张，住建部《智能建造技术导则》明确要求“保留具备智能化改造潜力的工业建筑”，而地方政府依据的《老旧低效楼宇更新实施办法》却将“2005年前建成且未节能改造”作为核心标准，这种标准冲突暴露出产业政策与地方执行的深层矛盾。
1、低效认定标准的四重法律冲突
时间标准与技术标准的对立：现行低效认定多采用“建成年代+物理指标”的刚性标准（如河南低效用地认定附件要求容积率＜1.0），而智能工厂评价体系侧重“设备联网率”“数据采集点”等柔性指标。某案例中，1988年建厂但实现5G全连接的模具车间仍被判定低效。
全域标准与产业特性的矛盾：《工业建筑设计导则》按纺织、制药等产业分类设定差异化标准，但多数拆迁项目采用统一阈值。如柯桥区要求纺织厂房容积率≥1.2，而智造城对精密制造企业同样适用此标准，忽视其设备垂直布局的特性。
静态评估与动态发展的割裂：低效认定往往基于单次评估（如某区2024年用地调查数据），但《关于推动工业用地高效利用的若干措施》要求建立“全生命周期监管系统”。某企业提交的2025年智能改造计划未被纳入评估考量。
程序合规与实质公正的偏差：虽然《城镇低效用地再开发试点通知》强调“尊重权利人意愿”，但实践中仅3%的企业收到过认定复核通知。某案例显示，专家组7人中仅1人具备工业互联网专业知识。
2、工业互联网平台引发的三类产权纠纷
数据资产权属争议：平台部署形成的生产数据流，在《补偿决定》中未被列为“无形资产”。某企业因迁移导致230TB工艺数据失效，索赔遭拒。
专用设备适配争议：工业互联网定制设备（如边缘计算网关）的搬迁损耗率达常规设备3倍，但补偿仍按《厂房拆迁赔偿标准》通用目录计算。
生态链断裂损失争议：某汽车零部件企业因强制搬迁，退出主机厂工业互联网协同系统，每年损失订单1.2亿元，该类间接损失未被《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条涵盖。
3、制度调和的五项建议
建立智能建筑“白名单”制度：参照《智能工厂梯度培育要素条件》，对通过智能制造能力成熟度评估一级以上的厂房豁免低效认定。
引入技术仲裁委员会：由住建部门、工信部门联合组建专家库，对争议厂房进行三维扫描+数字孪生评估。
完善数据资产补偿规则：借鉴《关于支持工业厂房建设的若干措施》中“无形资产评估条款”，将工业互联网接入权限、云端工艺库等纳入补偿范围。
推行“先安置后拆迁”模式：落实《工业用地高效利用措施》要求的腾挪机制，确保企业在新园区完成网络拓扑重建后再关闭原系统。
制定《智能建造拆迁补偿细则》：在《智能建造技术导则》框架下，明确工业互联网相关损失的量化标准与补偿比例。
结语：在代码与混凝土之间重建平衡
智造城拆迁纠纷的本质，是工业文明评估体系与数字文明价值标准的代际冲突。当某企业厂房墙上的PLC控制箱与拆迁公告并列张贴时，我们不仅需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序正义，更需要《智能建造技术导则》赋予的“数字生存权”。正如住建部建筑市场监管司联系人杨光在解读导则时强调的：“智能建筑的价值不在梁柱之间，而在数据流动之中”。唯有通过法律制度的适应性进化，才能让每一台联网设备都能在拆迁中获得与其数字贡献相匹配的尊严补偿。
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