导读：南宁市西乡塘区2025年启动的轨道交通5号线征收项目引发连锁反应：沿街438家商铺租户因房屋征收被迫停业，但征收补偿协议仅与房屋所有权人签订，承租人获得的补偿不足损失总额的23%。司法大数据显示，2025年广西商铺租赁合同纠纷案件中，涉及征收补偿争议的比例从12%骤升至41%，而承租人诉求支持率不足18%。这一困境折射出我国征收法律体系对承租人权益保护的制度性缺失。

1、征收政策对租赁权益的制度性冲击‌

（1）‌法律地位的边缘化困境‌
‌
《征补条例》第二条将补偿对象限定为“房屋所有权人”，而承租人的法律地位呈现双重矛盾：

‌合同相对方‌：依据《民法典》第七百二十五条享有占有、使用权；

‌非征收当事人‌：征收程序中无参与协商、异议权等程序性保障。

南宁中院（2023）桂01行终字第332号判决明确否定承租人独立提起征收补偿诉讼的主体资格。
‌
承租人仅能通过租赁合同向出租人主张权利，但面临三重障碍：征收补偿款未单列承租人损失项目；出租人常以“不可抗力”条款免责（西乡塘区合同样本包含该条款占比达79%）；剩余租期价值评估缺乏统一标准（同类商铺评估价差最高达4.2倍6）。

（2）‌权益侵害的实证表现‌
‌
西乡塘区征收项目中，承租人投入的装修成本平均为23.6万元/户，但补偿测算存在两重漏洞：采用“直线折旧法”无视商铺装修的增值效用（如品牌形象提升）；未区分经营性装修与居住性装修的补偿系数（前者应提高40%）。
‌
老字号商户因搬迁导致的客户流失构成实质损害，但现行制度存在空白：会员数据、商誉价值未纳入补偿范围；行业协会出具的客户黏性评估报告未被法院采信。

2、承租人权益救济的双轨制困局‌

（1）‌行政救济的路径阻塞‌
‌
征收流程中承租人面临三重程序壁垒：征收决定公示阶段无权提出异议；评估机构选定过程被排除在外；补偿方案协商会议未设置承租人席位。
‌
南宁市《国有房屋征收补偿细则》第二十四条规定“按租金3倍补偿”，但执行中产生两类争议：未考虑签订长期租约的溢价损失（5年以上租约占比31%）；未动态调整补偿标准（2020-2023年商铺租金上涨62%而补偿基数未变）。

（2）‌民事救济的制度瓶颈‌
‌
出租人以征收为由解除合同的法律性质存在两派观点：

‌不可抗力说‌：引用《民法典》第一百八十条主张免责（青秀区法院2023年采此观点）；

‌情势变更说‌：要求适用《民法典》第五百三十三条分摊损失（江南区法院2024年创新判决）。
‌
承租人需完成的举证责任超出一般商事主体能力：未来五年预期利润需提供专业机构预测报告（单份成本超2万元）；客户流失需通过大数据分析证明因果关系（目前仅3家司法鉴定机构具备资质）。

3、权益保障机制的创新重构‌

（1）‌实体权利的立法确认‌
‌
建议修订《征补条例》，增设承租人作为“准被征收人”，享有以下权利：独立主张装修残值、搬迁费用补偿；按剩余租期占比参与停产停业损失分配；对补偿方案提出专业异议权。
‌
根据租赁合同剩余期限设定补偿系数：

1年以内：补偿6个月租金；

1-3年：补偿12个月租金；

3年以上：补偿24个月租金+商誉损失评估值。

（2）‌程序机制的优化升级‌
‌
征收部门应履行两项程序义务：征收决定公告时同步书面通知承租人；评估报告送达后组织承租人专项听证会。
‌
由商务部门牵头建立区域性评估数据库，包含：各行业租金增长率指数；商铺装修残值计算模型；客户资源价值评估算法。

‌结语：
‌
西乡塘区商铺租约纠纷的本质是商事租赁特殊权益保护与征收公共利益的制度性失衡。建议通过专项立法确立承租人的补偿主体地位、构建“损失类型化+标准动态化”的补偿机制、创新“行政协商+民事追偿”的复合救济模式，最终实现征收法律关系中各方利益的再平衡。唯有在制度层面正视商铺租赁的财产权属性，方能真正践行“法治是最好的营商环境”这一执政理念。‌

广西南宁‌永和村群体诉求：评估标准为何与周边商品房市场脱钩？

‌商铺权益受损：河南省东街村临街商户如何主张“经营性损失”专项补偿？

广西南宁‌永和村群体诉求：评估标准为何与周边商品房市场脱钩？

‌商铺权益受损：河南省东街村临街商户如何主张“经营性损失”专项补偿？

维权指南

咨询电话：

400-092-1099

律所地址：
北京市东城区广渠门外首东国际大厦A座9层

官网地址： https://www.fangwuchaiqian.cn/

乘车路线：

北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。

在明律师事务所

官方客服

在明律师事务所

官方微信

营业执照