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广州市白云区拆迁中，被征收人应当如何有效确认房屋产权？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-05-20
导读：征收拆迁中的产权确认，是被征收人主张补偿权利的逻辑起点。无论是国有土地上房屋征收，还是集体土地征收涉及的宅基地上住宅补偿，产权确认直接决定了补偿对象是谁、补偿依据是什么、补偿面积如何计算——这三个核心要素一旦确定，补偿方案的大致轮廓便随之明朗。
1、以权属证书为核心依据，全面梳理产权证明材料
在国有土地上房屋征收中，不动产权证书是确认产权的最核心依据。被征收房屋所有权人应当持不动产权证书、身份证或其他有关证明材料，在征收补偿方案确定的签约期限内到征收实施单位办理征收补偿登记。对于项目中涉及的集体土地上住宅房屋，用地、建房批准文件（包括相关主管部门核发的农村村民住宅施工标志牌、信息牌或经备案文件等），以及人民法院、仲裁机构生效的法律文书等，均可作为补偿、安置的相关依据。
实践中，不少被征收人面临证件不全、建房年代久远、历史遗留问题等困境，此时需要尽可能收集能够证明房屋来源的材料，如宅基地有偿使用费缴费凭证、村委会出具的相关证明、历史照片、邻居证言等，以形成完整的证据链条。
2、把握土地现状调查的关键环节，避免“被遗漏”
征收土地预公告发布后，征收实施部门会组织有资质的测绘单位对拟征收范围内房屋及其他地上附着物的权属、种类、数量等情况进行摸查、测绘、清点，并组织被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人对土地现状调查结果予以确认。这是产权确认的关键窗口期。
被征收人应当积极配合调查，同时对调查结果的准确性进行严格核对。如发现房屋面积、结构、层数等信息与实际情况不符，应当及时提出异议并要求修正。若因客观原因无法确认或者不配合调查确认的，征收实施部门会进一步协商；经协商和书面告知后仍无法确认或者拒不确认的，将采取见证、公证等方式留存调查记录并在村组范围内公示，公示期间有异议的可要求核查处理。被征收人务必抓住公示期的异议机会，避免因消极应对而丧失表达权利的最佳时机。
3、明晰不同土地性质的产权确认规则
拆迁涉及国有土地和集体土地两种不同性质的房屋，其产权确认规则存在差异。国有土地上房屋征收以《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》为主要依据，补偿原则和评估方法相对成熟。集体土地上住宅房屋则需依据《农民集体所有土地征收补偿办法》等规定，特别关注“一户一宅”的认定标准、房屋合法性的审查规则以及超过280平方米部分的特殊处理方式（如房票安置）。
被征收人应当首先确认自己房屋所占用的土地性质，区分国有土地使用权和集体土地使用权，进而对照适用的法律规范，确定产权确认的具体标准。
4、关注权属争议的特殊处理机制
征收范围内若存在权属争议——如继承尚未分割、共有人意见不一、历史买卖未过户等情形，处理不当将直接影响补偿款的发放和安置指标的落实。征收补偿方案明确，未经确权登记的，如土地权属有争议，经相关村（联社）、村民小组（社）依法表决同意的，可以先行支付补偿。但先行支付并不意味着权属争议的终结，被征收人应当在征收程序推进的同时，积极通过协商、调解、诉讼等途径解决内部权属争议。
需要特别注意的是，在房屋征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。这一禁止性规定旨在防止被征收人通过抢建等方式人为制造产权争议、虚增补偿面积。
结语：产权确认不是征收程序中的一个孤立环节，而是贯穿征收全过程的基础性工作。在棠溪拆迁中，被征收人应当从权属证书整理、土地现状调查配合、土地性质识别、权属争议处理等多个层面系统推进产权确认工作。需要特别强调的是，产权确认不能仅依靠被征收人单方面主张，而应当与征收实施部门形成良性互动——积极配合调查、及时提交材料、主动提出异议，方能在补偿方案的制定和执行中争取到最有利的地位。若遇到产权认定方面的重大争议，及时寻求专业法律人士的介入，将对维护自身合法权益产生实质性助益。
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