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贵阳市城中村改造，评估报告过低的能否申请重新评估？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-05-08
导读：在征收补偿中，房屋价值评估报告是确定补偿金额的核心依据。当被征收人认为分户评估报告严重低估房屋价值时，是否有权申请重新评估？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条至二十二条规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。这是法定的两级救济程序。
在城中村改造项目中，被征收人如认为分户评估报告严重低估，首先应确认评估报告是否已依法送达并明确告知了复核和鉴定的权利及期限。高院在相关判例中明确，征收补偿决定依据的评估报告未送达被征收人，构成程序违法，补偿决定应予撤销。
1、分户评估报告的法律效力与异议程序
分户评估报告是补偿决定的核心证据。评估机构在评估时，应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，按照市场比较法、收益法或成本法确定房屋价值。评估报告应当对评估对象、评估时点、评估方法、评估参数等关键信息予以详细说明，并由注册房地产估价师签字、评估机构盖章，被征收人有权查阅评估报告的全部内容。
被征收人认为评估报告被严重低估的，自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构书面申请复核评估，指出评估报告存在的问题（如评估时点错误、可比实例选取不当、参数设置不合理等）。复核评估的费用由原评估机构承担。对复核结果仍有异议的，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担，但鉴定结论推翻原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
省高院在相关裁判中明确指出，征收补偿决定依据的评估报告未送达被征收人，构成程序违法，补偿决定应予撤销。
2、评估报告严重低估时的救济路径与证据准备
被征收人认为分户评估报告严重低估，应在法定期限内采取以下救济措施：
一是申请复核评估。被征收人应在收到评估报告后10日内以书面形式向原评估机构提交复核申请，明确指出评估报告中存在的问题，如评估方法选择不当、可比实例不具有可比性、区位修正系数不合理、房屋用途认定错误等。复核申请应当具体、明确，附上支持性证据（如周边同类房屋的市场成交价、自行委托的评估报告等）。评估机构在复核后，应当在10日内作出书面复核结果。
二是申请专家鉴定。对复核结果仍不服的，应在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会由具有丰富经验和专业资质的注册房地产估价师及房地产估价方面的专家组成，对评估技术问题进行审查，其鉴定意见具有较高的专业权威性。
最高人民法院第五巡回法庭在法官会议纪要中明确，对农村“住改非”房屋参照国有土地上房屋标准进行征收时，评估报告的合理性是审查重点。在杨某某案中，息烽县政府虽证明评估机构按民主程序选定，但评估过程和方法缺乏依据，未按照评估对象一物一评估的原则进行评估，评估报告对房屋价值的评估存在明显瑕疵，贵阳中院在审理时强调了评估报告的独立性和客观性要求。
3、被征收商铺经营者的权益保障策略
在城中村改造项目中，被征收人认为分户评估报告严重低估的，应当采取以下策略：
第一，确认评估报告是否已依法送达。被征收人应核对是否收到了正式的分户评估报告，评估报告中是否载明了被征收人申请复核评估和申请鉴定的权利及期限。征收部门仅公示评估结果而未将分户报告逐一送达的，属于程序违法，被征收人可以此为由申请确认程序违法。分户报告未送达到户，复核鉴定权利就被实质性架空。
第二，在法定期限内申请复核评估和鉴定。10日的救济期限是法定的，逾期未申请的，视为对评估结果的认可。被征收人须从收到报告当天起倒排时间，第一时间准备异议材料、提出书面复核申请并保留提交凭证。
第三，自行委托第三方评估机构进行复核评估和争取鉴定委托费用调整。被征收人可以自行委托具有相应资质的评估机构对被征收房屋价值进行独立评估，以与征收部门的评估结果进行比对，发现差异点和估值偏离幅度，为复核申请和后续谈判提供依据。若自行委托的评估报告显示原评估报告存在显著偏差，可为后续行政诉讼的补偿标准争议提供有力证据。
第四，对补偿决定不服的，在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人可以在收到补偿决定后60日内申请行政复议，或在6个月内提起行政诉讼，请求法院审查评估报告的合法性。若评估程序违法或评估结果严重失实，法院可撤销补偿决定，责令重新作出。
结语：城中村改造中，被征收人认为分户评估报告严重低估了被征收房屋的真实价值的，有权依法申请重新评估。法定的救济程序是：10日内申请复核评估，10日内申请专家鉴定。评估报告未依法送达，严重低估且复核申请无果，被征收人要通过重新评估和后续诉讼渠道力争恢复房屋的市场价值。被征收人应当严格遵守法定期限并及时启动复核、鉴定程序，为补偿总额的重估提供专业的估价参照，防止因评估基准过低而被动接受不合理的补偿总额。
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