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海南省商铺拆迁，国有出让土地上经营性用房如何公平补偿？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-04-01
导读：国有出让土地上的经营性用房，其价值构成具有特殊性：不仅包含建筑物本身的价值，更包含国有出让土地使用权的市场价值、经营收益的资本化价值以及区位稀缺性带来的溢价。然而，评估机构未披露合法评估单价、未采用市场法评估、未体现土地价值等问题，导致补偿标准与市场价值严重脱节。
1、房屋价值补偿：市场比较法的强制适用
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。对于国有出让土地上的经营性用房，市场比较法是最能反映其真实价值的评估方法。
评估机构应当选取同地段、同类型、同用途的商铺作为可比实例，进行区位、景观、楼层、朝向、临街状况等修正。评估报告应当详细列明可比实例的选取依据、修正系数的确定理由，确保评估结果公开透明。
评估机构未采用市场比较法，仅以成本法或收益法简单评估，刻意忽略国有出让土地价值、一线海景稀缺溢价，其评估结论自始无效。被征收人有权要求重新选定评估机构，采用法定方法重新评估。
2、土地价值的独立体现
国有出让土地使用权的价值，是经营性用房补偿的重要组成部分。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，被征收房屋价值评估应当考虑土地使用权因素。评估机构应当采用剩余法或市场比较法，单独评估土地使用权的市场价值。
对于一线海景商铺，其土地价值远高于普通商铺。评估报告应当单独列明土地价值的评估结果，确保被征收人清晰了解土地权益在补偿中的体现程度。征收补偿方案中未披露合法评估单价、未公示分户评估结果的行为，实质上是剥夺了被征收人对土地价值主张的权利。
3、停产停业损失的足额计算
经营性用房的征收，必然导致经营活动中断。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，因征收房屋造成的停产停业损失，属于法定补偿项目。停产停业损失的计算，应当根据商铺被征收前的经营效益、停产停业期限等因素确定。
对于一线海景商铺，其经营价值因海景资源而大幅提升。经营者需提供近三年的财务报表、纳税证明、经营流水等材料，证明商铺的实际经营效益。评估机构应当将海景溢价带来的超额利润纳入利润核算，确保停产停业损失补偿与实际损失相符。
结语：国有出让土地上经营性用房的公平补偿，必须以市场比较法为核心，全面体现房屋价值、土地价值、经营价值。评估机构应当依法选取同地段同类商铺为参照，充分体现一线海景资源的稀缺性溢价。被征收人有权要求征收部门提供分户评估报告，对评估结果有异议的可申请复核或专家鉴定。
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