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海南省商铺拆迁补偿，是否参照同地段商业用房市场价值？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-04-01
导读：国有土地上房屋征收补偿的核心原则，是被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。这一原则明确要求征收补偿必须与市场价值挂钩。
1、“类似房地产”的法定界定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，“类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。对于一线海景商铺，“类似房地产”必须同时满足以下条件：位于同一地段或相邻地段、用途为商业、权利性质为国有出让、具备一线海景资源、档次相当。
2、市场比较法的强制适用
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。市场比较法是反映市场价值最直接、最准确的评估方法。
评估机构应当至少选取三个同地段、同类型的可比实例，进行区位、景观、楼层、朝向、临街状况、土地使用权年限等修正。可比实例的选取依据、修正系数的确定理由，必须在评估报告中详细说明。评估机构未采用市场比较法，或选取的可比实例与商铺缺乏可比性，其评估结论不能作为补偿依据。
3、评估程序违法的法律后果
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
小区征收中，评估机构未向业主送达分户评估报告，未披露合法评估单价，未保障业主的复核、鉴定权利，程序严重违法。根据《行政诉讼法》第七十条，违反法定程序的行政行为，人民法院应当判决撤销或确认违法。评估结论不能作为补偿决定的依据。
结语：商铺拆迁补偿，必须严格参照同地段商业用房的市场价值。评估机构应当以一线海景商铺的市场价格为参照，采用市场比较法确定补偿单价。被征收人有权要求征收部门提供分户评估报告，对评估结果有异议的可申请复核或专家鉴定。当补偿标准严重背离市场价值时，被征收人可依法申请行政复议或提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，责令重新评估。
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