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衢州房屋拆迁，被征收人能否选择“产权调换”而非单一的货币补偿？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-03-18
导读：对于被征收人而言，最核心的问题莫过于：补偿方式能否自主选择？是只能接受单一的货币补偿，还是可以在货币补偿与产权调换之间做出选择？这一选择权直接关系到被征收人未来的居住方式和生活质量。
1、补偿方式选择权的法律依据
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。这一规定确立了被征收人在补偿方式选择上的基本权利。
对于集体土地征收，各地政策同样保障被征收人的选择权。在城市更新、旧村改造等项目中，从“物业权利人”到被征收人的转换过程中，征收所依据的法规并未发生变化。这意味着，即使是古镇修复这类涉及历史文化保护的征收项目，被征收人的补偿方式选择权依然受到法律保护。
2、产权调换与货币补偿的利弊分析
货币补偿的优势在于资金灵活性高，被征收人可根据自身需求自由支配补偿款，不受房源位置和户型的限制。但劣势在于，如果补偿金额不足以在同地段购买同等面积的商品房，可能导致居住条件下降。
产权调换的优势在于直接获得实物住房，避免了购房市场的不确定性，且通常享有一定的面积优惠。对于原住民而言，产权调换还有助于保留原有的社区关系和生活方式。但劣势在于房源位置、户型、楼层等选择空间有限，可能无法完全满足个人偏好。
3、特殊情形下的选择权限制
在历史文化街区保护类项目中，补偿方式的选择权可能存在一定特殊性。如果被征收房屋属于历史建筑，根据《历史文化名城名镇名村保护条例》等法规，其保护、修缮、迁移有特殊规定。但“历史建筑”的认定有严格程序，需经县级以上人民政府认定公布。未被认定为历史建筑的普通民居，不应受此限制。
对于古镇修复项目中涉及的历史建筑，如果采取迁移保护工程，根据历史建筑保护专项资金管理办法，依法采取征收、产权置换等方式将非国有历史建筑收归镇（街道）所有的，区级财政给予补助。这一规定实际上为产权调换提供了政策支持。
4、被征收人行使选择权的注意事项
对于被征收人，行使补偿方式选择权时需注意以下几点：
及时表达选择意愿。在补偿登记和协商阶段，应明确向征收部门表达选择产权调换的意愿，避免因默示而被视为接受货币补偿。
关注安置房源情况。如选择产权调换，需详细了解安置房源的位置、户型、交付时间、产权性质等信息，评估是否符合自身需求。
保留证据材料。选择产权调换的，需关注安置房源的面积确认、差价结算等事项，所有承诺和约定均应写入书面协议。
行使异议权利。如对补偿方案中规定的补偿方式或相关条件有异议，可在公告期内提交书面意见。过半数被征地的农村集体经济组织成员认为方案不符合规定时，政府应当依法组织听证。
结语：古镇修复项目涉及的被征收人，完全有权在货币补偿与产权调换之间做出自主选择。这一选择权是法律赋予的基本权利，不因项目性质的特殊性而被剥夺。对于希望保留社区关系、维持原有生活方式的居民而言，产权调换无疑是更优选择。关键在于：充分了解两种补偿方式的利弊，结合家庭实际需求做出理性决策，并在签约前将选择意愿明确表达、将协议条款仔细核对。
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