类似场景在快速城市化的中国绝非孤例——那些在特定历史时期因政策模糊、管理缺位或民生需求而建造的房屋，如今在“以证管房”的现代治理逻辑下，面临着身份认定与价值补偿的双重悬置。当冰冷的“无证即违建”思维遇上复杂的历史成因，我们不得不追问：在法律与历史的交汇处，这些沉默的建筑是否只能接受“一刀切”的不公裁决？

1、无证并非原罪：历史遗留问题的复杂成因与法律属性

将“历史遗留无证房”简单等同于“违法建筑”并予以否定性评价，既不符合历史事实，也有违法律公平原则。其成因具有深刻的时代背景与复杂性：

政策法规的阶段性空白与变迁：我国土地、规划管理法规体系（如《土地管理法》、《城乡规划法》）是逐步建立完善的。在早期（尤其是上世纪80、90年代及以前），许多农村和城乡结合部缺乏规范的建房审批程序，或虽有规定但执行流于形式。大量居民基于改善居住条件的合理需求，在宅基地或长期使用的土地上建房，客观上无法取得“合法证件”。

基层管理缺位与默许：历史上，部分基层政府或村集体组织对辖区内居民建房行为存在事实上的默许、认可，甚至因收费、集资等需要进行了某种形式的“登记”或“管理”，但未颁发符合现行法律要求的权属证书。这种长期的、公开的居住使用状态，形成了特定的信赖利益。

民生需求与居住保障的现实驱动：许多无证房是因家庭人口增长、原有住房危旧等基本生存需求而建造。在当时条件下，居民难以通过合法审批渠道获得建房许可，被动选择了“先建后批”或“建而未批”的路径。

因此，“历史遗留无证房”在法律属性上具有特殊性：

不完全等同于严格意义上的违法建筑：违法建筑通常指在现行有效法规明确禁止下，故意违反规划、土地等法律法规新建、扩建的建筑物。而历史遗留无证房更多是因历史原因导致的形式要件缺失，其建造时可能并无明确禁止性规定，或存在管理真空。

承载特定信赖利益：居民长期居住、使用，甚至缴纳过相关费用（如土地费、管理费），政府多年未予查处拆除，形成了居民对房屋“合法性”或“可存续性”的合理信赖。

涉及基本居住权益保障：强行将其全部视为违建不予补偿，可能剥夺居民的基本住所，有违保障公民基本生存权的宪法精神。

2、认定困境：法律依据冲突与地方实践的模糊地带

对历史遗留无证面积的认定，缺乏国家层面的统一、明确细则，实践中常陷入法律适用冲突与地方自由裁量权过大的困境：

上位法原则性与下位法缺位：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”此条仅规定了“认定”原则，但未明确“历史遗留无证房”的具体认定标准和程序。

国家层面缺乏专门针对历史遗留无证房处理的系统性法规或司法解释，导致地方在制定细则时尺度不一，甚至出现“同城不同策”。

地方认定标准差异巨大：

时间节点认定：以哪部法律实施（如1987年《土地管理法》、1990年《城市规划法》、2008年《城乡规划法》）或地方政府发布特定规范性文件的时间作为“历史遗留”的分水岭？各地标准不一。

“一户一宅”与面积标准：是否符合当时或现在的“一户一宅”政策？允许认定的面积上限如何确定（如按人均面积、原房屋面积、或设定固定上限）？

建造原因与现状：是否考虑建造时的家庭实际困难？房屋质量、结构安全现状是否影响认定？

处理方式：是给予完全补偿、部分补偿（如按成本价、重置价）、仅补偿建筑材料费，还是要求补办手续（补缴费用）后认定？岳麓区900㎡的面积远超一般宅基地标准，是按全部面积、部分面积认定，还是完全否定？这成为核心争议点。

认定程序透明度与参与度不足：认定过程往往由政府部门（如征收办、自然资源、城管等）内部主导，被征收人缺乏充分的知情权、举证权和申诉权。认定结果常以“结论性意见”形式直接通知，缺乏详细说理和救济途径指引。

3、法治化认定路径：兼顾历史、现状与公平的核心原则

破解岳麓区900㎡困局，亟需在法治框架下构建清晰、公平、可操作的认定规则：

确立“尊重历史、区别对待、保障基本、公平补偿”的核心原则：

尊重历史：承认特定历史时期政策法规不完善、管理不到位的客观现实，不以现行严格标准溯及既往。

区别对待：严格区分因历史客观原因形成的无证房与明知故犯的新建违建。对前者应以补救、认定为主；对后者依法处理。