导读：2025年初，广州塔南广场城市更新项目进入关键阶段，却因住宅征收评估价差引发群体性争议。数十户居民联名指控第三方评估机构出具的《房地产价格评估报告》存在“系统性低估”，与周边二手房交易价差达35%-42%。更值得关注的是，居民提供的自行委托评估结果与政府采信报告存在显著差异，这种“技术分歧”将法律争议焦点引向评估方法论的选择性适用问题——究竟是专业技术判断的自由裁量，还是存在人为干预的合规风险？

1、评估差异纠纷的法律定性

（1）技术争议背后的双重法律关系

行政法律关系：根据《征收条例》第20条，评估机构虽为市场化主体，但其选定程序（摇号/招标）及评估标准适用均属于具体行政行为范畴。广州住建局2024年12月公布的《评估机构备选名录》管理细则，实质上构成了行政委托关系。

民事侵权关系：若查实评估人员故意采用不恰当比较案例或调整系数，可能构成《民法典》第1165条的专业服务侵权。2024年天河区法院（2024）粤0106民初2345号判决中，某评估师因恶意下调成新率系数被判承担补充赔偿责任。

（2）司法审查的技术困局

形式审查局限性：当前行政诉讼对评估报告的审查多集中于签字资质、评估期日等程序要素，对技术参数的实质审查依赖专家辅助人制度。如（2023）粤71行终489号案所示，法院对容积率修正系数的合理性认定存在明显专业障碍。

大数据评估的透明度危机：该项目采用的AVM自动估值模型，其算法黑箱特性导致《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第54条“说明理由义务”难以落实。评估机构援引商业秘密拒绝公开特征变量权重，形成新的程序正义盲区。

2、人为操纵的证明标准与认定路径

（1）违法性判定的“红绿灯”指标体系

红灯指标（直接证据）：评估时点故意错配（如采用楼市低谷期而非征收决定公告日），可比案例的空间歧视（排除半径1公里内高价成交样本），参数调整突破《房地产估价规范》浮动上限（如朝向修正超±15%）

黄灯指标（需综合判断）：特殊因素未予扣减（如地铁施工期噪音折价），收益法适用性争议（商业物业却拒绝采用收益还原法），评估机构与建设单位存在关联交易（通过股权穿透可发现）。

（2）举证责任分配的实践突破

广州铁路运输中级法院在（2024）粤71行初156号判决中创设“初步证明-合理解释”规则：当申请人提供同期相邻地块评估单价差异超20%的初步证据后，征收部门须举证说明差异的合理性依据。本案中居民提供的珠江帝景苑同期评估案例，可能触发该规则的适用。

3、制度完善的三维建构

评估伦理的法律化：建议在《注册房地产估价师管理办法》中增设“利益冲突申报”条款，要求评估师对委托方背景、项目利害关系进行书面说明，并纳入评估报告附件备查。

技术民主的程序嵌入：参照深圳前海模式建立“评估参数听证会”制度，对修正系数、比较案例选取等关键环节进行公开质证，必要时引入专家陪审员参与合议。

区块链评估存证：利用时间戳技术固化评估数据采集过程，将现场查勘记录、市场交易数据等上链存证，解决《电子签名法》第8条要求的“操作留痕”问题。

结语：技术理性与程序理性的双重护航

广州塔纠纷暴露出城市更新浪潮中评估权力的制度性焦虑。当技术报告成为决定公民财产权的“科学砝码”时，法律必须构建更精细的制衡机制——既要尊重专业判断的自主性，又要防止技术权威异化为权力寻租的遮羞布。未来立法或可考虑设立省级评估专家委员会，建立评估报告的“双盲复审”制度，让地标工程的光环之下，每份房产证记载的财产尊严都能得到同等守护。

广州市‌新中轴北段（艺苑路）商铺补偿仅为市场重置价20%，是否违反正常标准？

广州市海珠区新中轴片区，被征收人如何依据补偿方案申请土地及房屋补偿？

广州市‌新中轴北段（艺苑路）商铺补偿仅为市场重置价20%，是否违反正常标准？

广州市海珠区新中轴片区，被征收人如何依据补偿方案申请土地及房屋补偿？

维权指南

咨询电话：

400-092-1099

律所地址：
北京市东城区广渠门外首东国际大厦A座9层

官网地址： https://www.fangwuchaiqian.cn/

乘车路线：

北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。

在明律师事务所

官方客服

在明律师事务所

官方微信

营业执照