导读：随着广州海珠新中轴片区旧改加速，三滘村S1地块企业拆迁补偿问题引发广泛关注。2025年4月海珠区政府发布的《征地补偿安置方案公告》（穗海府征补告〔2025〕3号）明确区分了合法产权、历史无证及违建房屋的补偿标准，框架结构合法厂房最高补偿10800元/㎡，而2009年后无证建筑仅按1500元/㎡材料费补偿。这种阶梯式定价是否构成“一刀切”？

1、法律框架下的补偿分层机制

合法性与补偿标准的直接关联：

根据《土地管理法》第四十八条及广东省相关规定，三滘村方案将补偿标准严格划分为三类：

合法产权部分：采用“拆一补一”复建或货币补偿（框架结构10800元/㎡+5000元/㎡奖励）；

2009年前历史无证建筑：按重置价补偿（框架结构3500元/㎡）；

2009年后无证建筑：仅补偿建筑材料费（框架结构1500元/㎡）。

这种分层设计符合《广州市征收农用地区片综合地价公告》要求，但客观上形成了补偿金额的悬殊差距。

“一刀切”争议的法律边界：最高人民法院判例指出，补偿标准差异化需以“合法产权”为分界点。三滘村方案对同类结构房屋因证照差异设置不同补偿单价，虽未违反《国有土地上房屋征收评估办法》禁止性规定，但无证部分补偿标准与市场价值偏离较大，可能引发行政诉讼法中的“明显不当”争议。

2、经营性房屋补偿的特殊性问题

停产停业损失的评估缺位：尽管方案对厂房、仓库等经营性物业规定了货币补偿标准，但未单独列明停产停业损失补偿。参照《广东省土地管理条例》第三十条，集体土地上经营性房屋应参照国有土地标准计算营业损失，但三滘村方案未体现此项目。

评估申请权的博弈困境：被征收企业可申请第三方评估，但方案规定“评估结果不得再适用原补偿标准”，导致企业面临评估结果可能低于既定标准的风险。这种制度设计实质压缩了协商空间，与《民法典》合同自由原则存在潜在冲突。

3、程序正义与救济途径

补偿方案的听证程序：根据《土地管理法实施条例》第二十八条，三滘村方案已履行公告程序，但对企业集中的S1地块未组织专项听证，可能违反“涉及重大利益调整应举行听证”的行政程序要求。

司法救济的可行性分析：无证企业若对补偿标准存异议，可依据《行政诉讼法》第十二条提起给付之诉，但需举证证明建筑实际用途与价值。2025年广州中院类似判例显示，法院对“历史形成无证物业”倾向于调解提高补偿。

结语：精细化补偿标准的法治化路径

三滘村S1地块补偿方案通过产权状态分层定价，虽具形式合法性，但对经营性房屋的特殊性考量不足。建议参照赤岗江海段“评估+协商”模式（国有地补偿达5.6万/㎡），在集体土地拆迁中引入市场化评估机制，并设立无证物业的差异化救济通道。

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