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广州市新中轴东风村改造，被征收人如何争取合理的房屋置换或货币补偿？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-14
导读：随着广州新中轴片区建设提速，东风村等城中村改造项目进入实质性征收阶段。面对征收补偿这一涉及重大财产权益的法律行为，被征收人既需要理解政策框架下的法定补偿标准，更需掌握协商博弈中的主动策略。本文以2025年最新发布的《广州市新中轴海珠片区土地及房屋征收补偿方案》为蓝本，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，从权利确认、补偿选择、协商技巧到救济途径，系统解析被征收人争取合理补偿的实务路径。
1、权利确认：补偿资格的法律基础
产权证明的效力认定：
有证房屋按“280平方米上限”原则处理：证载面积不足280㎡可补足差额，超出部分按货币补偿；
无证房屋需区分历史遗留问题：2009年前建设的无证房屋可适用“拆一补一”，此后违建不予补偿；
宅基地转国有产权证房屋适用5.6万元/㎡综合补偿标准（含基础补偿3.2万元/㎡及多项奖励）。
特殊情形的处理：继承未登记的房屋需提供公证文书或法院确权判决；共有产权人应共同委托协商代表，避免内部纠纷影响整体补偿。
2、补偿方式选择的策略分析
（1）货币补偿的博弈要点
标准构成：框架结构房屋基础补偿4.3万元/㎡，叠加征收奖励（5000元/㎡）、搬迁时限奖励（3000元/㎡）及弃产补助（9000元/㎡），最高可达6万元/㎡。
议价技巧：
对比周边房价：赤岗西路地段二手房价约3万元/㎡，补偿标准已达市场价2倍；主张装饰装修、附属设施等额外补偿。
（2）产权调换的操作细节
置换比例：国有土地房屋按1：1调换，可选昌岗中路中旅天宸府等项目；集体土地房屋调换面积不超过280㎡，超面积部分按建安成本补差价。
区位调整权：若安置房区位劣于原房屋，可要求差价补偿。
3、程序性权利的行使
听证与意见反馈：对补偿方案有异议时，1/2以上被征收人可联名申请听证；2025年7月27日前可对三滘村、东风村、红卫村补偿方案提出书面修改建议。
签约节点把控：提前签约可获5000元/㎡奖励；拖延签约可能导致政府作出补偿决定并申请强制执行。
4、争议解决的法定途径
行政复议与诉讼：对征收决定不服的，可在公告后60日内申请复议或3个月内起诉；
协商调解渠道：通过赤岗街道办事处或区征收中心寻求调解。
结语：在制度框架中寻找最大公约数
广州新中轴改造既承载着城市升级的公共利益，也考验着对公民财产权的尊重程度。被征收人应当摒弃“钉子户”思维与“漫天要价”心态，转而通过精准把握政策细节（如弃产补助从1.88万/㎡提升至2.5万/㎡的窗口期）、专业评估资产价值、理性运用法律程序，实现补偿利益的最大化。
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