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浙江省东阳市横店通用机场改扩建项目中，商铺经营者能否获得特殊补偿政策？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-09
导读：东阳市横店通用航空机场改扩建项目正如火如荼推进，连塘下、龙井山、上石潭等三个征收红线范围内的土地与房屋征收工作已全面启动。对于众多商铺经营者而言，这场变迁不仅意味着物理空间的转移，更关乎生计与经营权益的存续。
商铺经营者面临的核心问题在于：普通住宅补偿政策无法覆盖其特有的经营损失与商业价值减损。在机场扩建这一公共利益项目中，法律如何为商业经营者提供特殊保障？
1、商铺经营者特殊补偿的核心法律依据
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，商铺经营者除享有基本房屋价值补偿外，还可依法获得三大特殊补偿：
停产停业损失补偿：针对商铺因拆迁导致的经营中断损失，是商铺经营者区别于普通住宅被征收人的核心特殊补偿项目。具体计算需综合考量商铺被征收前的效益、停产停业期限及地方具体规定。
搬迁与重置成本补偿：包括设备拆卸、运输、安装调试费用，特殊商业设施（如冷藏设备、大型展柜）的迁移成本，以及商铺装修添置费（招牌、专用照明、安防系统等）。
人员安置补偿：因拆迁导致员工解聘产生的经济补偿金，以及依据在册员工人数或实际从业人数计算的一次性最低工资补偿。
2、停产停业损失补偿的精细化计算
停产停业损失作为商铺经营者的核心补偿项目，其计算标准在实践中已形成具体规范：
过渡期限直接影响补偿时长：过渡期18个月以内的，补偿6个月经营损失；18个月以上24个月以下的，补偿10个月。若因征收方责任导致过渡期延长，每逾期1个月需额外增加补偿。
经营效益的认定标准：通常参照商铺征收前三年平均净利润或纳税记录确定。若无法提供完整财务证明，可按同地段同类商铺平均收益评估。
特殊行业加成因素：对于依赖固定客源的专业服务类商铺（如美容院、诊所），可主张客户流失损失；具有品牌价值的商铺还可申请商誉损失评估。
浙江省内实践表明，经营稳定的商铺其停产停业损失补偿可达房屋价值补偿的30%-50%，显著高于普通住宅补偿标准。
3、特殊商业属性的补偿认定要点
商铺经营者需特别关注以下认定规则，以确保特殊补偿权益完整实现：
“住改商”房源的补偿资格：对于住宅性质房屋实际用于经营的商铺，若持有合法营业执照且持续经营一年以上，仍可按商铺标准获得停产停业损失补偿。
租赁商铺的权利保障：租赁合同未到期商铺面临拆迁时，经营者除可获装修补偿、搬迁费外，还可主张未履行租期对应的租金差价损失。若房东获得停产停业损失补偿，实际经营者可通过法律途径要求分割该补偿。
奖励性补偿的特别机会：为促进商业主体配合搬迁，项目通常设置速迁奖励金（可达补偿总额的10%-15%）和商户集中安置补贴。这些政策往往未在基础方案中明示，需主动申领。
4、申请特殊补偿的流程与证据准备
商铺经营者主张特殊补偿需完成以下关键步骤：
前置条件：签订《房屋征收补偿安置协议》并保持房屋主体结构完整，避免因人为破坏导致补偿资格丧失。
必备证明材料：工商营业执照及连续纳税证明，员工劳动合同及社保缴纳记录，装修合同及发票，近三年财务报表或流水，租赁协议（非产权人时）。
评估参与权行使：在征收部门选定评估机构阶段，经营者有权参与协商选定评估机构；对初步评估结果有异议时，可在10日内申请复核。
5、权利救济的多维路径
当特殊补偿主张遇阻时，经营者可启动以下救济机制：
行政协调前置：向东阳市自然资源和规划局或征迁主管部门提交《补偿方案异议书》，要求组织三方协调会议。
专业评估救济：委托第三方评估机构出具《经营性损失专项评估报告》，作为行政复议或诉讼的关键证据。
司法最终保障：对行政协调结果不服的，可在60日内向金华市人民政府申请行政复议；或6个月内直接向东阳市人民法院提起行政诉讼。近年浙江多地判例显示，法院对提供完整经营证据的商铺经营者主张多予以支持。
从停产停业损失的精细化核算，到装修重置成本的全额覆盖；从员工安置补偿的强制给付，到经营证据的系统化留存，法律为商铺经营者构建了多维度的保障机制。横店机场的改扩建终将重塑区域经济地理，而对商铺经营者权益的法治化保障，将成为这场变迁中最具人文温度的注脚。
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