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天津辛庄镇未登记建筑拆迁补偿：能否参照国有土地征收标准获赔？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-07
导读：天津科学家公寓建设项目的推进，使辛庄镇部分未登记建筑的补偿问题成为焦点。在城市化进程中，大量因历史原因未办理产权登记的房屋面临征收时，其法律地位与补偿标准常引发争议。此类建筑能否参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》获得公平补偿，不仅关乎个体权益，更考验法律适用的精准性与包容性。
1、未登记建筑的处理框架与认定标准
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级政府在作出房屋征收决定前，必须组织规划、土地、住建等部门对未登记建筑进行调查认定，并根据结果分类处理：
合法建筑与未超期临时建筑：依法给予补偿；
违法建筑与超期临时建筑：不予补偿。
认定过程需综合考量历史成因与现实属性：
历史遗留类：如1984年《城市规划条例》出台前建造、招商引资项目、政府认可的土地使用权转让建筑，因政策不完善导致登记缺失，通常被认定为合法；
程序瑕疵类：虽未完全取得规划许可但符合城乡规划实质要件的建筑，可责令补办手续后纳入补偿范围；
实质违法类：如侵占公共用地、严重违反规划强制性规定的建筑，则面临无偿拆除风险。
在天津实践中，津南区对辛庄镇未登记建筑的认定需结合建设年代、用地来源、规划符合性等要素。根据《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》，调查结果需公示不少于7日，权利人可对面积或定性异议申请复核。
2、补偿原则与地方实践差异
合法未登记建筑的补偿权利已被法律确认，但其标准是否完全等同已登记房屋？关键在于补偿方式与计算依据：
价值评估：参照类似房地产市场价格，由专业评估机构确定；
补偿范围：包含房屋价值、搬迁费、临时安置费及停产停业损失；
特殊类型处理：
“住改商”房屋：广州市按改变用途的时间段给予分层补偿（如1987年前实际经营的按经营性用房评估价的70%补偿）；
工业仓储用房：福州市新规允许产权调换至工业园区标准厂房，免除产业准入审核。
天津的地方实践更强调奖励与协商机制：
配合调查奖励：按期配合评估的产权户，按房屋面积分段给予1万至25元/㎡奖励；
工业用房补偿：对认定为合法的未登记厂房，可采用房地分离评估方式，土地按区位价、房屋按重置成新价补偿。
然而，与完全登记房屋相比，未登记建筑面临两大限制：
补偿基数差异：登记房屋直接按市场评估价补偿，未登记建筑可能仅参照建筑成本补偿，尤其在无法提供建设合法性充分证据时；
程序障碍：产权调换需以权属清晰为前提，未登记房屋通常无法直接置换安置房。
3、权利救济与程序保障路径
面对补偿争议，被征收人可依托多重法律程序维护权益：
调查阶段：对公示认定结果提出异议，要求复核面积或建筑性质；
补偿协商：主张历史成因证据（如老地契、缴费凭证、规划批复等），争取参照合法建筑标准补偿；
行政与司法救济：对征收决定或补偿方案不服的，可申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。
在科学家公寓项目中，典型成功案例包括：某1982年建成的企业宿舍，虽无产权证但提供历史用地批文后获全额评估补偿；某1995年“住改商”店铺，因持续纳税且符合区域规划，按住宅评估价上浮30% 达成协议。
结语：走向更精细化的法律适用
天津科学家公寓项目的未登记建筑补偿问题，折射出城市化进程中历史与现实的法律对话。其解决既需严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》的分类处理原则，也要结合天津地方规范对历史成因的包容性认定。未来，通过建立未登记建筑数据库、明确历史合法性认定细则、推广补偿标准事前公示等机制，可进一步弥合法律与实践的落差，让每一处承载生活的空间，在变迁中获得法律的温情回响。
随着福州、广州等地对工业用房和“住改商”的创新补偿模式涌现，天津亦可在科学家公寓项目中探索“证据补正+阶梯式补偿” 的地方实践，为全国城市更新中的类似困境提供解法——毕竟，城市的温度，往往体现在对历史痕迹的尊重里。
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