导读：2025年初，随着某一线城市启动“亚细亚旧址”商业区改造工程，政府以引进国际“首店经济”为名推动业态升级，承诺打造城市商业新地标。然而，当LV旗舰店、苹果体验馆等品牌纷纷入驻时，原址经营十余年的数百家中小商户却面临集体清退：续租申请被拒、补偿标准不足重置成本的三成、搬迁期限被压缩至60天。商户手持尚在有效期内的租赁合同，却被告知“老租约不适应新规划”。

1、法律框架下的续约权：法定权利如何被政策架空

根据《民法典》第七百三十四条，租赁期满后承租人享有“同等条件下优先承租权”，且出租人若继续出租则必须优先通知原承租人。然而在亚细亚项目中，这一权利遭遇系统性消解：

“同等条件”的扭曲解释：开发商将“首店品牌支付千万级入场费”“承诺年销售额超亿元”等设为新租赁门槛，远超原商户履约能力。某服装店续租时被要求支付300%租金涨幅并承担200万元“品牌升级费”，实质是以经济壁垒否定法律赋予的优先权。

程序排挤的合法性危机：依据《商品房屋租赁管理办法》，续约需双方协商一致。但开发商跳过协商环节，直接发布《业态升级公告》，要求商户“60日内完成腾退”，并拒绝提供新租赁方案。更甚者，部分商户发现其铺位在未到期时已被预租给首店品牌，构成实质违约。

政策工具对契约的侵蚀：地方政府以“打造国际消费中心城市”为由，将项目纳入“重点招商工程”，赋予开发商单方解约权。某地方文件甚至规定：“为引入世界500强首店，可提前终止既有租约”——行政意志凌驾于民事合同之上，使《民法典》确立的契约精神形同虚设。

2、首店经济下的权利失衡：老租户的三重困境

（1）补偿机制的公平性缺失

尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求补偿“停产停业损失”，但执行中严重偏离商户实际损失：

评估模型与经营现实脱节：补偿仅按“面积×区域基准租金×6个月”计算，忽略商户的商誉积累与客户黏性。案例显示，某老字号糕点铺因独家配方吸引跨省客源，年利润超百万，评估却仅补偿18万元搬迁费，不足半年利润。

产权主体错位下的租户权益湮没：70%商户为租赁经营，补偿款却全额支付给产权方。租户的装修投入（如餐饮店定制排烟系统）、许可证重置成本（如食品经营许可）等均未获补偿。法律虽认定承租权属用益物权，但执行中沦为“二等权利”。

（2）程序暴力下的救济真空

腾退令的违法性实质：开发商以《限期搬离通知》替代法定解除程序，未出具书面解约理由，亦未给予申辩期。而依据《行政强制法》，此类通知缺乏法律效力，商户本可拒绝执行，但多数因惧怕强拆被迫接受。

集体谈判机制的失效：商户曾尝试联合申诉，但开发商采取“分户击破”策略：对率先维权者提供“特别补偿”，分化维权联盟；其余商户因信息壁垒（未获知首店签约细节）和诉讼成本压力放弃抗争。

3、司法实践中的续约权保障：合同解释与诚信原则的适用

近年典型案例逐渐确立商户续约权的司法保护路径：

“政策变更”不构成免责事由：2024年杭州某商场升级案中，法院认定：“政府招商政策属商业风险范畴，开发商不得以此为由免除其对原租户的续约义务”。判决开发商赔偿老商户重置经营损失90万元。

格式条款的不利解释规则：亚细亚旧合同中“甲方可根据规划调整收回房屋”条款，因未明确“规划调整”具体情形，被法院认定为格式条款。根据《民法典》第四百九十八条，作出不利于合同提供方（开发商）的解释。

减损义务的双向适用：某案例中商户提前腾退后，开发商放任商铺空置8个月未招租。法院援引《民法典》第五百九十一条，认定开发商未履行减损义务，酌定其承担空置期50%责任，扣减商户违约金。

4、破解路径：构建业态升级中的权益衡平机制

（1）续约权保障的刚性规则

推行“梯度续约”制度，要求开发商按商户经营年限赋予差异化续约权重：由商户协会、行业专家、法律人士组成独立仲裁组，对“同等条件”争议实施14日快裁程序，避免诉讼拖延导致商户失血死亡。

（2）补偿计算的技术革新

建立业态敏感型补偿模型，纳入三类隐性价值：

商誉折损补偿：按近三年纳税额20%核定；

客户资源补偿：依据会员数据量×人均消费额×迁移损失率计算；

特殊设备重置补偿：餐饮业排污系统、零售业冷链设备等按重置价90%补偿。

（3）商户维权的程序性赋权

证据保全先予执行制度：允许商户在收到腾退通知后7日内，向公证处申请经营数据固化保全（包括客流量监控记录、会员数据库、供应链合同等），作为后续索赔依据。

反逼迁的快速禁令通道：遭遇断水电、围挡等非法逼迁时，商户可凭现场视频向法院申请“行为禁止令”，法院需在48小时内作出裁定。

结语：在“首店”光环与老店招牌之间，法律应是守护契约精神的刻度尺

亚细亚旧址的腾退硝烟，映照着城市化进程中商业进化论与生存权的永恒张力。当“首店经济”的聚光灯照亮LV橱窗的奢华陈设时，那些在旧址墙角挂了十年的裁缝尺、揉了半辈子的面团、修了三代的手表齿轮，却在补偿评估表上沦为几行冰冷的数字。法律若不能在此般更新狂潮中锚定契约精神的底线，所谓“城市升级”终将蜕变为资本与权力的合谋盛宴。

重建平衡，需以刚性规则切割政策与民事权利的边界：地方政府应退出开发商与商户的契约关系，转而通过税收优惠引导开发商保留30%空间予原业态；司法系统须以《民法典》诚信原则为矛，刺破“规划调整”等模糊条款的免责伪装；商户群体则需从原子化生存走向集体权益证券化，以商铺使用权入股新项目，变“搬迁对象”为“更新参与者”。唯有如此，方能在首店经济的镁光灯下，为那些撑起城市烟火气的褶皱双手，留一把不被时代甩下的椅子。‌

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