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温州市乐清盐盆综合体项目如何平衡樟北村集体与商铺经营者利益？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-06-04
导读：在乐清市加速城市化进程的浪潮中，盐盆城市综合体项目承载着区域升级的重要使命。然而，项目推进中涉及征收樟北村约0.8006公顷土地，其核心矛盾在于如何公平协调村集体土地权益与土地上现有商铺经营者的商业利益。
1、利益交织与冲突焦点：村集体与经营者的核心诉求
樟北村集体的诉求基石：
土地发展权补偿：依据《土地管理法》第四十八条，征收集体土地必须“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。村集体有权要求土地补偿费、安置补助费足额到位，分享土地增值收益。
集体资产保值增值：被征收土地及其上商铺可能是村集体的重要收入来源（如租金）。征收补偿方案需考虑村集体经济组织的可持续发展和成员的长远福利。
程序参与与决策权：《土地管理法》第四十七条强调征地应听取被征地的农村集体经济组织及其成员的意见。村集体要求在补偿安置方案制定中有实质性的参与权和知情权。
商铺经营者的核心关切：
经营损失的全方位补偿：商铺被征收导致经营者面临停业、搬迁、客户流失、装修投入损失、预期利润丧失等重大经济损失。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（精神可参照）第十七条，补偿应包含被征收房屋价值（对应商铺承租权价值或添附物）、搬迁与临时安置、停产停业损失等。
承租权/用益物权的保障：经营者虽非土地所有权人，但其基于有效租赁合同（或事实租赁关系）享有合法的用益物权或债权。《民法典》物权编保护用益物权人的合法权益。征收导致租赁合同无法履行，经营者有权获得独立、充分的补偿，不能仅依赖村集体转付。
公平评估与合理重置：补偿金额需基于独立、客观的评估（尤其是商铺区位、经营状况、剩余租期、装修价值等），确保经营者有能力在类似区域重置经营条件，维持生计。
2、现行补偿方案的法律审视与矛盾剖析
实践中，征收方（政府）通常直接与土地所有权人（村集体）协商补偿，再通过村集体与经营者协商内部补偿分配。此模式极易引发矛盾：
补偿对象错位与主体混淆：
法律要求：征收补偿应覆盖土地所有权人（村集体）及土地上附着物、青苗和相关权益人（经营者）。《土地管理法实施条例》第三十二条明确补偿费用包括“地上附着物和青苗等的补偿费用”。
实践困境：补偿款常一次性打包支付给村集体。村集体作为“二传手”，其内部决策（成员表决、分配方案）可能忽视或克扣本应属于经营者的专项补偿（特别是停产停业损失、装修补偿等），或试图用集体获得的土地补偿费覆盖所有损失，导致经营者权益被稀释。经营者缺乏直接、法定的谈判地位和保障。
补偿标准模糊与评估争议：
法律要求：补偿应“公平、合理”。《国有土地上房屋征收评估办法》虽主要针对国有土地，但其关于市场价值评估、考虑因素（区位、用途、收益等）的原则对集体土地上商铺补偿具有重要参考价值。
实践困境：对商铺经营损失的评估标准往往笼统（如按面积或营业额比例简单计算），未充分考虑商铺实际经营年限、利润水平、品牌价值、客户资源、行业特性、搬迁难度等个性化因素。评估时点的选定（是否包含预期增值）也常引发争议。经营者常认为评估结果远低于实际损失和市场重置成本。
程序保障不足与救济乏力：
法律要求：征收程序需保障相关权利人知情、参与、表达意见及寻求救济的权利。
实践困境：经营者作为直接利害关系人，在征收决定公告、补偿方案制定与公示、评估机构选择等关键环节，其参与度和话语权常显不足。当对补偿不满时，经营者往往面临复杂的维权路径：先与村集体协商或诉讼（合同纠纷/侵权），再对征收补偿决定寻求行政复议或诉讼，成本高、周期长。
3、平衡之道：构建多元法律协调机制
破解樟北村0.8006公顷土地征收中的商业补偿矛盾，需在现行法律框架下，构建精准识别、平等协商、多元保障的协调机制：
厘清补偿主体与对象：实行“穿透式”补偿
明确并列主体：征收补偿协议或方案中，应清晰、独立地列明对樟北村集体的补偿（土地补偿费、安置补助费、集体地上附着物补偿）与对商铺经营者的补偿（停产停业损失、搬迁费、临时安置费、装修及设备损失、特定情形下的承租权价值补偿等）。
资金分账与管理：考虑设立补偿资金专户，确保经营者应得部分能直接、足额、及时发放，或通过公证提存等方式保障，避免村集体截留或挪用。政府需监督村集体分配方案的合法性。
精细化补偿标准：建立科学评估体系
引入专业商业评估：聘请具有商业地产及特定行业评估经验的机构，采用收益法（基于未来预期收益折现）、市场比较法（参考类似区域商铺转让/租赁价格）等多种方法综合评估商铺经营损失和承租权价值。
细化考量因素：评估必须充分考量：商铺实际经营年限与稳定性、近三年平均利润/纳税证明、行业平均利润率、装修残值、搬迁重置成本（包括新址租金差异、装修期损失）、客户流失成本、品牌价值（如有）、剩余租赁期限价值等。
提供重置选择权：在项目规划中，可探索“产权调换”或“商铺置换”方案，允许符合条件且有意愿的经营者，在综合体建成后以优惠条件优先承租或购买新商铺，实现经营延续。
强化程序参与：保障经营者话语权
全过程参与：从征收启动、补偿方案草案拟定、评估机构选定与评估过程，到最终补偿协议签订，应确保经营者作为独立利害关系人全程参与，享有充分的知情权、陈述申辩权和协商权。
多元协商平台：建立由政府部门（征收办、司法所）、村集体代表、经营者代表、第三方专业机构（法律、评估）组成的专项协调工作组，搭建常态化沟通协商平台，及时化解分歧。
信息公开透明：所有征收文件、补偿方案、评估报告等核心信息，应向村集体和经营者同步、无差别公开。
完善救济渠道：构建多层次解纷机制
前端调解优先：充分发挥人民调解、行政调解在化解此类涉众型纠纷中的优势，依托基层司法所、专业调解组织，促成和解。
行政复议与诉讼保障：明确经营者对涉及自身权益的征收补偿决定（如对其补偿部分）享有独立的申请行政复议和提起行政诉讼的主体资格。法院应加强对补偿标准合理性、程序合法性的司法审查力度。
村集体内部决策监督：若争议源于村集体内部补偿分配不公，经营者可依据《村民委员会组织法》，对村民会议或代表会议的决议内容、程序合法性进行监督，或提起民事诉讼（合同或侵权）。
4、 结语：在法治轨道上实现共赢发展
乐清盐盆城市综合体项目的推进，是城市更新的必然步伐，但其成功不仅在于高楼大厦的崛起，更在于能否在法治的框架下，妥善调和土地征收中交织的多元利益。樟北村0.8006公顷土地征收的核心命题，在于将抽象的“公平补偿”法律原则，精准转化为对村集体土地发展权的尊重与对商铺经营者辛勤创业成果及生计来源的切实保障。
唯有通过“穿透式”的补偿主体识别、科学精细的价值评估、充分赋权的程序参与以及畅通有效的救济渠道，方能在保障村集体长远发展的同时，让每一户受影响的商铺经营者得到法律应有的庇护，使其经营之火能在搬迁后继续燃烧。这不仅是项目顺利推进的基石，更是法治精神在城市更新肌理中的深刻烙印——发展的温度，最终体现为对每一个合法权利主体最细微的关怀与最坚实的守护。
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