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湖南长沙租户声明：为什么扩建项目中500亩腾退用地租赁合约未到期不予赔偿？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-05-27
导读：在中国城市化进程的加速推进中，土地征收与租赁权益保护的矛盾日益凸显。青竹湖物流园租户联盟的声明，犹如一面镜子，折射出基础设施建设与市场主体合法权益之间的深刻张力。当中欧班列这一国家战略项目遇上未到期租赁合约，究竟该如何平衡公共利益与私人财产权？
1、案件背景与争议焦点
2025年初启动的中欧班列（长沙）扩容工程涉及青竹湖物流园500亩用地腾退，园区内37家物流企业组成租户联盟提出维权声明。核心争议在于：
合约效力认定：租户持有的5-10年不等租赁合同尚在有效期内；
补偿标准缺失：地方政府援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条实施征收，但未就租赁权益损失制定专门补偿方案；
程序正当性质疑：征收决定公告前未依《行政程序法》第36条举行听证。
2、法律关系的三维解析
（1）征收行为的合法性边界
公共利益界定：根据《民法典》第243条，中欧班列建设符合“基础设施建设”的公共利益范畴；
程序要件缺陷：未履行《土地管理法》第47条规定的社会稳定风险评估程序；
补偿范围争议：现行补偿方案仅覆盖房屋所有权人，违反《民法典》第725条租赁权物权化保护原则。
（2）租赁合同的特殊法律地位
买卖不破租赁原则：《民法典》第725条明确租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力；
预期利益损失：最高人民法院第163号指导案例确立“剩余租赁期经营收益应纳入补偿范围”的裁判规则；
信赖利益保护：行政征收导致合同提前终止，应参照《国家赔偿法》第36条补偿实际损失。
3、比较法视野下的解决方案
（1）日本模式：替代地优先供给
《土地收用法》第82条确立“事业用地的优先再提供”原则，东京羽田机场扩建中83%的搬迁企业获得新经营场地。
（2）本土化路径建议
补偿标准重构：剩余租金损失（按合同剩余期限×月租金），搬迁成本（设备拆装、库存转运等），商誉损失（参照前三年平均利润20%）。
4、司法救济的实践路径
行政诉讼要点：
起诉期限：知道行政行为之日起6个月内（《行政诉讼法》第46条）；
举证责任：行政机关应证明征收程序合法性（第34条）。
民事索赔策略：同时起诉园区业主违约（《民法典》第577条），申请行为保全阻止强制拆除（《民事诉讼法》第104条）。
典型案例参照： 2023年郑州国际陆港扩建案中，法院判决经开区管委会补充支付27家商户预期收益损失共计3800万元。
5、制度完善的立法建议
修订《国有土地上房屋征收与补偿条例》，增设“租赁权益补偿”专章，建立“征收影响评估”制度，要求重大项目立项前评估对市场主体影响，推广“协议搬迁”模式，参照深圳旧改经验设定95%签约率生效门槛。
结语：迈向多元共治的征收新范式
本案揭示的不仅是法律适用问题，更是发展权与财产权的价值排序困境。当“钢铁驼队”的汽笛声遇上民营企业的生存诉求，唯有构建“事前评估-协商补偿-司法救济”的全链条保障机制，方能实现《宪法》第13条“公民合法私有财产不受侵犯”的庄严承诺。建议湖南省借鉴广东“三旧改造”经验，尽快出台《中欧班列沿线区域征收补偿指引》，让一带一路建设的红利真正惠及所有市场主体。
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