合同条款漏洞：许多商铺租赁合同在签订时，未对城中村改造等不可抗力或情势变更的情形进行明确约定。一旦改造项目启动，合同双方对于能否提前解除合同、如何赔偿等关键问题各执一词，容易引发纠纷。比如，有些合同仅简单约定 “如遇政府征收拆迁，本合同终止”，但对于租户因此遭受的装修投入损失、经营损失等赔偿事宜只字未提。

（2）补偿款分配争议

房东与租户的争夺：政府在城中村改造中通常会对房屋所有权人（即房东）给予一定的补偿，包括房屋本身的补偿、停产停业损失补偿、装修补偿等。然而，房东在收到补偿款后，往往不愿将其中应属于租户的部分，如租户自行装修的部分、停产停业期间租户的实际经营损失等分给租户，导致双方争执不下。

补偿标准不明确：对于租户的补偿范围和标准，在法律和政策层面缺乏清晰、细化的规定。这使得在实际操作中，很难准确界定租户应得的补偿金额，增加了补偿款分配争议的复杂性。例如，对于租户因拆迁导致的客户流失、订单违约等间接经营损失，是否应纳入补偿范围以及如何计算补偿数额，目前尚无明确的依据。

（3）租户的经营损失难以弥补

寻找新铺困难：城中村改造可能会改变原有的商业布局和消费环境，租户在被迫搬迁后，往往难以在周边地区找到合适的替代商铺。即使找到，新的商铺可能面临租金上涨、地理位置偏僻、人流量不足等问题，导致租户的经营活动难以恢复到之前的水平，经营损失进一步扩大。

搬迁成本高昂：商铺的搬迁不仅涉及到商品、设备的运输，还包括重新装修、办理新址的营业执照及相关经营许可等手续。对于一些小型商铺租户来说，这些搬迁成本可能是其难以承受的负担，甚至可能导致其直接放弃经营，但此前投入的资金和精力却无法收回。

2、相关法律法规及政策分析

（1）《民法典》的规定

租赁合同解除：根据《民法典》第七百二十九条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以解除租赁合同。城中村改造作为不可抗力因素，租户有权依据此条款解除租赁合同，并要求房东承担相应的违约责任，如退还剩余租金、押金等。

装饰装修物的补偿：第七百三十三条明确，租赁合同解除时，承租人有权请求出租人补偿其残值损失。对于租户在租赁期间对商铺进行的装饰装修，在改造导致租赁合同解除的情况下，房东应按照装饰装修的残值对租户进行合理补偿。然而，在实践中，如何确定装饰装修的残值往往是一个争议焦点，需要通过专业的评估机构进行鉴定。

（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定

停产停业损失补偿：该条例第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括停产停业损失。虽然此条例主要针对房屋所有权人，但在城中村改造中，租户作为实际经营者，其停产停业损失也应得到相应的重视和补偿。在司法实践中，部分地区会参照此规定，要求房东将部分停产停业损失补偿款转付给租户。

承租人的知情权与参与权：在房屋征收过程中，租户作为利害关系人，有权知晓征收决定、补偿方案等相关信息。但在实际操作中，租户往往被排除在征收程序之外，导致其无法及时维护自身权益。因此，保障租户的知情权与参与权对于妥善解决租赁纠纷至关重要。

（3）地方性政策文件

南宁市相关政策：南宁市针对城中村改造出台了一系列政策文件，其中部分条款对租户权益保护进行了规定。例如，在租户安置方面，对于符合条件的长期租户，政府会提供一定的临时安置补助，帮助其度过搬迁过渡期。同时，对于因城中村改造导致租户经营困难的，政府也会出台相应的扶持政策，如减免一定期限的税费、提供小额贷款支持等。

3、破局租赁纠纷的策略建议

（1）预防纠纷的措施

完善租赁合同：在签订商铺租赁合同时，双方应充分考虑到城中村改造等可能影响租赁履行的因素，明确约定相关条款。例如，详细约定遇到改造拆迁时合同解除的条件、补偿款的分配方式、违约责任等，避免在纠纷发生时无法可依。

加强政策宣传与信息披露：政府部门在推进城中村改造项目前，应及时向房东和租户宣传相关政策法规，提高他们的法律意识和风险防范意识。同时，在改造过程中，要保持信息的公开透明，及时公布改造规划、补偿标准、进度安排等信息，让租户能够及时了解情况，提前做好应对准备。

（2）纠纷发生后的解决途径

协商调解优先：当租赁纠纷发生后，房东与租户应首先通过友好协商的方式解决问题。双方可以基于租赁合同的约定和实际情况，就补偿金额、搬迁期限、新铺选址等事宜进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。如果协商不成，可以引入社区居委会、人民调解委员会等第三方调解机构进行调解，借助其专业经验和中立地位，促进纠纷的化解。

行政裁决与司法诉讼保障：对于协商调解无法解决的纠纷，租户可以向当地房屋征收管理部门申请行政裁决，要求对补偿款分配、停产停业损失等问题进行裁决。若对行政裁决结果不满意，租户还可以进一步向人民法院提起行政诉讼或民事诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。在诉讼过程中，租户应注意收集和保留相关证据，如租赁合同、装修费用凭证、经营收入证明、政府征收文件等，以便为自己的诉求提供有力支持。

（3）政府的引导与监管作用

建立纠纷调解机制：政府部门应建立健全城中村改造租赁纠纷调解机制，专门负责处理此类纠纷。整合法律专家、评估机构、社区工作人员等资源，为纠纷双方提供专业的调解服务，提高纠纷解决的效率和公正性。

加强改造过程中的监管：加强对城中村改造项目的全程监管，确保征收补偿工作依法依规进行。对于房东恶意拖欠租户补偿款、擅自拆除租户正在经营的商铺等违法违规行为，要及时进行查处，并依法追究相关责任人的法律责任，维护租户的合法权益。

结语：

西乡塘区城中村改造引发的商铺租赁纠纷问题，是一个涉及多方利益、法律关系复杂的难题。要真正解决这一问题，需要房东、租户以及政府部门等各方共同努力。通过完善租赁合同预防纠纷、加强政策宣传与信息披露、优先协商调解并辅以行政裁决与司法诉讼保障，以及政府充分发挥引导与监管作用等多方面的综合施策，才能让商铺租户在城中村改造这场大考中，权益得到妥善保障，从而实现城中村改造工作的顺利推进与社会和谐稳定发展的双赢局面。只有这样，才能让 “谁买单” 的质疑声逐渐平息，让租户们在城市更新的过程中，依然能够安心经营、安居乐业。

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