导读：2025年北京市朝阳区横街子村启动环境整治项目，涉及287家非宅类租赁商户，其中73%租户因征收补偿未覆盖装修、搬迁等损失陷入经营危机。北京市第三中级人民法院数据显示，2023年涉承租人征收补偿案件中，租户诉求支持率仅为21.4%，远低于上海浦东新区同期的54.8%。这一反差暴露出《北京市征收条例》对承租人权益保障的制度性疏漏。

1、现行征收规范体系的权利配置失衡‌

（1）‌主体资格的法定排除‌
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《北京市征收条例》第二十四条明确规定补偿对象为“房屋所有权人”，形成三重制度困境：承租人不具备征收决定复议申请人资格（（2024）京03行初字第87号判决确认）；停产停业损失补偿金直接支付给产权人；装修补偿未单列计算标准（横街子村装修补偿仅占实际投入的31%）。
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司法实践中对承租人权益存在两派解释冲突：

‌债权说‌：认为租赁权属合同债权，不应介入征收法律关系（朝阳法院2023年主流观点）；

‌准物权说‌：主张长期租赁构成事实物权，应受征收补偿保护（海淀法院2024年创新判决）。

（2）‌损失补偿的结构性缺陷‌
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现行补偿范围存在两重漏洞：未包含品牌特许经营权的区位价值（横街子村连锁店占比达42%）；忽略商铺客户流量的数据资产（老店年均会员流失损失超80万元）。
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承租人特有的三类损失未获补偿：租赁合同剩余期限的溢价损失（5年以上长租约占37%）；行业准入资格的重新获取成本（餐饮商户许可证流转费用均值12万元）；供应链违约赔偿金（建材商户均摊损失9.6万元）。

2、独立赔偿权主张的司法障碍‌

（1）‌实体规则的适用困境‌
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租赁合同中的两类条款加剧权利失衡：

‌征收免责条款‌：87%合同约定“遇征收自动终止且不补偿”（未被法院认定无效）；

‌损失转嫁条款‌：要求承租人自行向征收部门主张权利（实际执行率为零）。
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承租人能否突破合同相对性存在裁判分歧：否定派援引《民法典》第四百六十五条，坚持债权相对性原则；肯定派引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条，承认特殊情况下直接请求权。

（2）‌程序救济的通道阻塞‌
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北京法院系统确立双重限制标准：需证明补偿方案直接侵害合法权益（横街子村商户举证成功率仅9%）；要求提供产权人拒绝转付补偿款的证据（实际取证难度极大）。
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承租人需完成的举证链条存在三项断层：征收补偿款中特定损失项目的对应金额；出租人截留补偿款的主观恶意；预期利益损失的因果关系证明（需专业机构出具报告）。

3、制度补缺的法治化方案‌

（1）‌实体权利体系的再造‌

‌根据租赁权益属性设定三类补偿：

‌基础补偿‌：装修残值、设备搬迁等直接损失（按重置成本计算）；

‌增值补偿‌：商誉损失、客户资源等无形资产（引入收益法评估）；

‌特别补偿‌：行业特许经营权的区位溢价（按剩余期限折算）。
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在《北京市征收条例》中增设“商事承租人”条款，赋予四项权利：参与补偿方案制定的协商权；对评估结果的复核申请权；直接受领特定补偿款项的资格；原址优先承租的期待权。

（2）‌程序保障机制的创新‌

‌构建双轨制救济通道：‌

‌行政协商前置程序‌：征收部门设立商户专项调解办公室；

‌民事速裁绿色通道‌：对10万元以下损失适用简易程序审理。
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开发“征收补偿区块链系统”，实现：补偿金流向的智能合约锁定（定向支付承租人账户）；损失评估数据的跨部门共享（联通市场监管、税务数据库）；历史经营记录的不可篡改存证。

‌结语：
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横街子村租户维权困局本质上是城市更新进程中商事财产权保护滞后的制度性阵痛。建议通过修订《北京市征收条例》确立承租人独立补偿地位、出台《商事租赁征收补偿实施细则》、构建“损失类型化认定+数字化监管”的新型治理模式，最终实现公共征收权与商事财产权的法治衡平。唯有在补偿制度中注入“经营权益物权化”的创新基因，方能为优化首都营商环境提供坚实的法治保障。

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