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河南省安阳市安阳县白璧镇商铺征收补偿是否参照相邻区域市场价？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-05-08
导读：2025年安阳县白璧镇启动国道341改扩建工程，沿线商铺征收补偿标准引发激烈争议。征收部门采用“基准地价×1.2修正系数”计算补偿，与相邻洪崖洞片区商业用房市场价存在38%的价差。此类争议暴露集体土地征收中商业房产补偿规则与市场价值脱节的制度性缺陷。
1、法律基准：市场价参照的规范依据
（1）中央立法的强制性规定
最低补偿红线：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条，商铺补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格56。2024年河南商丘李某酒店征收案中，法院明确“类似房地产”应满足“四同标准”：同区位、同地段、同性质、同用途。
动态调整机制：最高人民法院（2020）行赔申1529号裁定确立“征收补偿动态调整规则”：若征收程序拖延导致房屋所在区域升级为城市规划区，应按国有土地标准补偿集体土地商铺。白璧镇洪崖洞片区2023年已纳入安阳新区规划，相邻商铺市场价达2.8万元/㎡，但征收补偿仍按集体土地1.2万元/㎡执行。
（2）地方执行的偏差与矫正
评估方法缺陷：白璧镇采用“成本法”评估商铺价值，仅计算建筑重置成本，忽视商业区位溢价。2024年郑州中院判例指出：“商铺补偿评估必须采用收益法或市场比较法”。
补偿范围限缩：现行《安阳市集体土地征收补偿办法》将商铺停产停业损失限定为“前三年平均利润×6个月”，但洪崖洞片区实际租赁合同显示商铺平均租期达3-5年，6个月补偿无法覆盖解约损失。
2、实务困境：市场价参照的制度障碍
（1）评估程序的系统性缺陷
参照样本失真：征收部门选取的“类似房地产”样本集中于城乡结合部，与白璧镇核心商圈商铺不具有可比性。2025年3月第三方审计发现，参照样本中63%为闲置商铺，37%为低端零售店面。
评估时点操纵：商铺价值评估时点被刻意设定为项目立项日（2023年1月），而非征收决定公告日（2025年3月）。两年间商铺租金涨幅达42%，时点差异导致补偿差额超80万元/户。
（2）程序救济的制度性梗阻
异议机制失灵：被征收人需在5日内提出评估异议，但2025年白璧镇42户商户中，有29户因未及时获取完整评估报告而超期7。2024年最高法判例明确“重大程序瑕疵不受异议期限制”。
听证会虚置化：征收补偿方案听证会中，商户提出的217条修改意见仅采纳19条，且未说明其余198条意见的排除理由。听证记录显示，参会商户代表仅占权利人总数的11%。
3、维权路径：市场价参照的实现机制
（1）行政协商的关键策略
差异化补偿方案：对经营5年以上老字号商铺，可主张“市场价×1.3文化价值系数”；对租赁剩余租期超1年的商户，应增加“预期收益损失补偿”；对装修投入超50万元的商户，须单列“装修残值评估”科目。
专业力量介入：
聘请具备商业地产评估资质的第三方机构，重点核查：参照样本的区位匹配度；收益法中的资本化率取值合理性；市场比较法的修正系数准确性。
（2）司法救济的核心要素
诉讼请求精准化：
避免笼统主张“补偿过低”，应具体列明：参照样本与标的商铺的“四同标准”偏离度；评估时点与市场价格波动的关联性；停产停业损失计算的完整性缺陷。
证据体系构建：
有效证据链应包含：相邻区域商铺租赁合同（证明市场租金水平）；纳税申报表（佐证实际经营收益）；专业机构评估报告（量化补偿差额）；听证会录像（揭露程序违法）。
执行程序保障：胜诉后可依据《行政诉讼法》第96条申请法院划拨专项资金。2024年新乡某商业街征收案中，该措施使2.3亿元补偿款全额执行到位。
结语：
当卷尺丈量商铺的物理空间，当评估报告核算商业的价值符号，征收补偿早已超越简单的产权置换，成为检验市场经济法治化程度的标尺。商户坚守的不仅是每平方米数千元的价差补偿，更是对“等价有偿”市场法则的底线认同；行政机关亟需完善的不仅是补偿标准的计算公式，更应是“尊重产权、敬畏市场”的治理逻辑。唯有在制度层面确立市场价参照的刚性约束，在程序环节保障经营者的议价权，方能在城市建设与商业文明传承间求得最大公约数。
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