从法律层面看，未取得产权不等于违法建筑，对因历史原因形成的无证房屋，应当综合考量建造年代、历史成因和长期居住使用等因素，依法给予合理补偿。最高人民法院参考案例明确指出，对建成时间较早、存续期间城乡规划等法律规范发生变化的，不能简单认定为违法建设。若房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题，且被征收人在上述房屋内已长期生活居住的，应当得到合法补偿安置。

1、历史无证房屋的性质认定：无证不等于违建

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这一规定确立了“先调查认定、后分类处理”的基本规则。

在城中村改造中，历史无证房屋的认定应当遵循“综合考量、尊重历史”的原则。根据征收补偿标准，住宅房屋按建筑结构类型差异化补偿，框架结构（A）房屋为44600元/平方米，混合结构（B）房屋为43600元/平方米，砖木结构（C、D）房屋为42600元/平方米。但无证历史房屋的补偿标准通常低于有证房屋，一般按重置成本价计算。征地拆迁补偿安置指导意见将无证房屋与有证房屋区分对待，有证房屋按市场评估价补偿，无证房屋按重置价结合成新评估。

2、重置成本补偿的计算方法与实践

重置成本价是指按照当前建筑材料、人工费用和施工工艺重新建造同等结构、同等规模房屋所需的全部成本，再结合房屋的已使用年限和成新率确定补偿金额。建设工程造价管理站每年发布基准造价，各地在征地补偿安置方案中结合重置成本法，对不同结构的住宅房屋适用差异化重置单价，根据房屋结构、面积、成新率等因素综合评估。

在集体土地征收中，对于无合法产权证的历史房屋，超过三层以上的部分一般按房屋重置价结合成新评估给予货币补偿，但不予安置。如在拆迁补偿中，三层以上部分按房屋重置价结合成新评估给予货币补偿，但不予安置；如能按时签约交房的，另予以奖励1850元/㎡。这一规定提示被征收人：无证历史房屋的补偿虽然按重置成本价计算，但如果能按时签约交房，还可以获得额外的搬迁奖励。

征收补偿方案还规定，对未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。城市更新补偿标准，对历史建筑补偿已形成从“单一货币补偿”转向“综合安置、产权调换”的过渡政策，通过留用地开发或异地安置房指标分配，实现历史街区保护与群众权益保障的协调性。

3、被征收人保障历史房屋补偿权益的策略

在城中村改造中，被征收人要确保未取得产权的历史房屋获得重置成本补偿，应当采取以下策略：

第一，在征收调查登记阶段，主动向征收部门提供能够证明房屋建造年代的材料，如历史照片、村委会证明、水电缴费记录、历史航拍图等，证明房屋系历史形成、非突击抢建。

第二，积极配合征收部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，争取将历史无证房屋认定为合法建筑。对认定为合法建筑的，应当给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑的，也应当给予适当补偿。

第三，在征收实践中，对于符合历史遗留条件但无法认定为合法的房屋，按重置成本价补偿。对认定结果不服的，可以在公示期内以书面形式提出异议，必要时申请行政复议或提起行政诉讼。

第四，对评估报告中的重置单价、成新率等参数进行核对，发现评估参数偏低的，在收到评估报告后10日内申请复核评估。

结语：城中村改造中，未取得产权的历史房屋并非一律不予补偿。对因历史原因形成的无证房屋，应当通过调查认定程序确定其合法性。对于符合历史遗留条件的房屋，被征收人有权获得重置成本补偿，补偿金额应当能够覆盖房屋的建造投入和残存价值。被征收人应当在征收程序启动后，主动申报房屋历史信息，提供建造年代的证明材料，配合调查认定程序，确保历史房屋在征收中获得公平补偿，守住“有历史、无证件、不失补”的权益底线。

张家界群体拆迁，安置对象是否包括户籍迁出的原村民？

江苏淮安成片开发，是否涉及整村或整片群体异地安置？

张家界群体拆迁，安置对象是否包括户籍迁出的原村民？

江苏淮安成片开发，是否涉及整村或整片群体异地安置？

维权指南

咨询电话：

400-092-1099

律所地址：
北京市东城区广渠门外首东国际大厦A座9层

官网地址： https://www.fangwuchaiqian.cn/

乘车路线：

北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。

在明律师事务所

官方客服

在明律师事务所

官方微信

营业执照