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藁城区老旧街区更新，历史商户能否获得原址返租权益？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-05-09
导读：在招待所、宾馆、电影院等老旧街区更新项目中，历史商户的最核心关切是：更新改造完成后，能否获得在原址或原街区范围内继续经营的权利？即原址返租权益。
原址返租，是指被征收商铺在街区更新改造完成后，商户按约定条件继续在原址或原街区范围内租赁经营场所的经营性权益。与货币补偿的一次性了断不同，原址返租更侧重于维持商户经营连续性和客源稳定性，是商业街区更新中保障商户经营权益的重要制度安排。在招待所老旧街区更新中，商户的原址返租权益能否实现，取决于征收补偿方案的制定、安置房源的规划以及商户自身的经营实践积累。
1、原址返租的法律依据与类似安置逻辑
原址返租虽然不是一个独立的法定概念，但其法律基础可以溯源至《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条确立的“就近安置”原则。该条规定，因旧城区改建需要征收房屋，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。街区内长期经营的商户，其经营活动所在地不仅是物理空间，更是客源、商誉与经营数据的积累场所。
在城中村改造实践中，“一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅”是政府倡导的底线标准，其核心逻辑正是“原址或就近安置”。这一逻辑同样应当适用于商业街区更新中的商户安置——商户在原街区长期经营形成的客源基础和商业信誉，只有在原址或原街区范围内才能得到最大限度的延续。
《城中村改造实施意见》确立了城中村改造的补偿原则，强调拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议，确定补偿安置方式和标准。实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。这一原则对于老旧街区更新项目同样具有参照价值，商户应当在补偿协议中明确约定原址返租的权益。
2、历史商户原址返租权益的认定依据
在招待所老旧街区更新中，商户能否获得原址返租权益，核心在于其能否证明自身“历史商户”的身份和在原址长期经营的持续性。
一是经营时间的连续性。营业执照的注册时间、连续年检记录、纳税证明是证明经营连续性的核心证据。在原址连续经营时间越长，商户对该经营场所的依赖程度越高，原址返租权益的保障需求越强。
二是经营业态与街区的匹配性。对于与街区文化特色、商业定位相匹配的业态（如老字号餐饮、传统手工艺、特色零售等），在原址返租的分配中应当给予优先考虑。街区更新项目往往以打造特色商业街区为目标，保留原有特色商户本身就是街区更新价值的组成部分。
三是商户对街区商业氛围的贡献。在原址长期经营的商户，其本身已成为街区商业氛围的有机组成部分，是街区吸引力的来源之一。在重庆、成都、广州等地的特色街区更新实践中，政府往往出台优惠政策鼓励原商户回迁经营，包括减免租金、提供装修补贴等方式。
3、实现原址返租权益的实践策略
在招待所老旧街区更新中，历史商户要争取原址返租权益，应当采取以下策略：
第一，在征收补偿方案征求意见阶段明确提出原址返租诉求。商户应当在补偿方案公示期内，以书面形式向征收部门提出要求，要求在改造后的街区中为原商户预留经营场所，并明确返租的租金标准、租期、优先续租权等核心条款。凡是特色商业街区商户，政府可提供免租等优惠鼓励政策，按照租住协议房屋面积的大小，给予装修补助。政策框架中，商铺返租的通知和协议须遵循相关法律法规要求，在开发商资质完整、返租协议条款清晰合理的前提下可被认定为合法。
第二，在补偿协议中明确约定原址返租条款。商户应当在补偿协议中将原址返租权益以书面形式固定，明确约定返租商铺的位置、面积、租金标准、租赁期限、优先续租权、违约责任等具体内容。约定不明的，在补偿协议履行中容易产生纠纷。
第三，联合其他历史商户共同维权。在街区更新中，单个商户的诉求容易被忽视，而多数商户的集体诉求更容易引起征收部门的重视。商户可以联合其他历史商户共同以书面形式提出原址返租诉求，必要时推选代表与征收部门进行集体协商。
第四，对未约定原址返租的补偿方案提出书面异议。如果补偿方案中未为原商户预留返租空间，或者返租条件显失公平，商户应当在法定期限内以书面形式提出异议，必要时申请行政复议或提起行政诉讼。
结语：招待所老旧街区更新中，历史商户原址返租权益的实现，需要在补偿方案制定阶段主动提出诉求，在补偿协议签订阶段明确约定返租条件。城中村改造“一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅”的原则所体现的“原址或就近安置”精神，与商户原址返租的诉求在法理上一脉相承。
无论是个人住宅置换产权调换房，还是商户主张原址返租，其目的都是为了保障被征收人在征收后能够继续在原址或原街区范围内维持原有生活或经营状态。历史商户对街区的多年付出，应当在街区更新的权益分配中得到尊重。在征收补偿协商阶段，商户只有将原址返租条款提早锁定在协议中，才能在改造后的街区新格局中守住属于自己的经营位置。
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