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商铺强拆风波再起：广西永和村商户联名抗议，南宁市能否依法调解？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-05-09
导读：南宁市西乡塘区永和村城中村改造项目近期因商铺强制拆除引发争议，56家商户联名向当地政府递交行政复议申请，质疑征收程序的合法性与补偿标准的合理性。这场风波折射出城市更新进程中公共利益与私有财产权的冲突，以及行政机关执法边界模糊的制度困境。
1、商铺强拆的合法性审查框架
（1）实体合法性要件
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条，实施房屋征收应当遵循“先补偿、后搬迁”原则。南宁市2023年修订的《征收集体土地补偿安置办法》进一步明确，商业用房补偿需包含房屋价值、停产停业损失、搬迁费用三项基本内容。
永和村争议焦点在于：
补偿标准偏离市场价：商铺评估单价为2.1万元/㎡，但同地段新建商业综合体均价已达3.8万元/㎡，差价率达44.7%；
停产停业损失计算缺陷：现行政策按商户前三年平均利润的1.5倍封顶补偿，但未考虑品牌价值、客户流失等隐性损失；
搬迁补助金不足：重型设备拆装费、库存商品转运费等实际支出未纳入法定补偿项目。
（2）程序合法性要件
《行政强制法》第35-38条设定了强制拆除的严格程序链条：催告→陈述申辩→作出决定→公告→实施。
永和村强拆纠纷暴露出三大程序漏洞：
催告形式瑕疵：37家商户未收到书面催告文书，征收部门仅通过社区公告栏张贴通知；
听证权利虚置：商户提出的11场听证申请中，仅2场实际举行且未采纳实质性意见；
执行主体错位：部分强拆行为由开发商组织的安保队伍实施，违反“行政机关不得委托第三人强拆”的禁止性规定。
2、商户权利主张的正当性基础
（1）财产权保护的宪法维度
《宪法》第13条明确“公民的合法的私有财产不受侵犯”，商铺作为经营性财产，其价值不仅体现为物理空间，更包含持续收益能力。永和村商户主张的“区位价值补偿”具有正当性：
商业集聚效应损失：拆除老字号商铺导致客户流量减少30%-40%，新安置区人流密度仅为原址的1/3；
商誉减值损失：20年以上经营历史的店铺品牌价值未被评估，按无形资产评估准则应补偿评估值的15%-20%；
过渡期机会成本：36个月安置过渡期内，商户丧失的商业机会价值可达原年利润的2.8倍。
（2）程序参与权的行政法保障
《行政处罚法》第45条赋予行政相对人陈述、申辩权，《南宁市重大行政决策程序规定》要求涉及重大财产权益调整的决策必须经过听证程序。
永和村商户联名抗议的核心诉求包括：
评估机构选择权：现行政策由征收部门单方指定评估公司，商户要求引入“评估机构随机摇号”机制；
补偿方案协商权：针对个性化经营需求（如餐饮企业排烟管道、冷链仓储设施），主张设立专项补偿条款；
救济渠道知情权：62%受访商户表示未获告知行政复议申请期限、诉讼管辖法院等关键信息。
3、依法调解的制度性障碍
（1）法律适用的模糊地带
“住改商”认定困境：24家由住宅改建的商铺因无合法登记手续，面临“零补偿”风险，但实际经营年限超过10年且持续纳税；
混合产权补偿争议：业主自营商铺与租赁商户的补偿分配比例缺乏明确规则，引发12起次生纠纷；
历史遗留问题处理：1998年前建设的无证商铺是否适用“尊重历史”原则，政策口径存在摇摆。
（2）调解机制的功能局限
南宁市现行的“三级调解”机制（社区-街道-区调解中心）在永和村纠纷中显现结构性缺陷：
调解主体中立性不足：街道调解委员会主任由征收指挥部副指挥长兼任，角色冲突明显；
调解协议效力薄弱：达成的17份调解协议中，9份因行政机关未按期履行而失效；
专业支撑缺失：复杂商铺价值评估、经营损失测算等缺乏第三方专业机构参与。
（3）维稳逻辑与法治逻辑的冲突
基层政府在纠纷处理中面临双重压力：
项目进度考核：城中村改造纳入2024年南宁市重点工程考核，超期未完成将扣减年度绩效分值；
社会稳定风险评估：联名抗议商户超过50户即触发“重大风险”预警，可能影响领导干部晋升；
财政支付能力限制：若全面满足商户诉求，项目补偿成本将超预算26%，需动用风险准备金。
4、法治化解决路径探索
（1）完善协商补偿机制
分类制定补偿标准：老字号商铺增加15%-20%品牌价值补偿；特殊行业（如餐饮、汽修）单列设备迁移补贴；小微商户提供“货币补偿+三年租金补贴”组合方案；
创新产权置换模式：允许商户选择安置商铺产权置换或商业综合体经营权置换；探索“共有产权”过渡方案，商户分期回购完全产权；
引入市场化评估：委托证券评估机构测算商铺未来五年收益现值；建立补偿标准与同地段商铺租金涨幅联动机制。
（2）重构争议调解体系
设立独立调解机构：由律协、工商联、政协委员组成第三方调解委员会；实行“一案一专家”制度，每个案件配备资产评估师；
强化调解协议效力：经司法确认的调解协议可申请强制执行；行政机关违约履行需支付日万分之五的滞纳金；
建立调解回溯机制：对达成调解协议后反悔的行为，设置诚信记录约束；五年内三次恶意反悔者丧失协商补偿资格。
（3）强化司法终局保障
推行示范诉讼制度：选取典型案件优先审理，判决结果辐射同类纠纷；建立“补偿标准司法审查清单”，明确裁量基准；
创新保全执行措施：允许商户申请冻结等值土地出让金作为履行担保；对逾期未履行的行政机关负责人实施个人限消令；
完善国家赔偿机制：将违法强拆导致的商誉损失纳入赔偿范围；建立“先行赔付”基金，缩短赔偿到位周期。
结语：
永和村商铺强拆风波的本质，是城市化进程中效率优先思维与产权保护原则的激烈碰撞。破解困局需回归法治本源：通过《南宁市城市更新条例》修订明确商业征收特别程序，设立“商户权益保障专章”；依托区块链技术实现补偿协议存证与资金流向溯源；在铁路运输法院设立专业化城市更新审判庭。只有当每一平方米的商铺价值都能在法治天平上精确称量，城市更新才能真正成为传递正义、孕育希望的文明工程。
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