在明律师

杨在明

主任律师、首席拆迁律师

专业领域:征地拆迁

杨在明律师,北京在明律师事务所(以下简称“在明律所”)创始人、主任,在明律所党支部书记,中国政法大学法律硕士学院兼职教授,北京大道行政法援助与研究中心理事,人民日报社《民生周刊》特约评论员,央视特邀嘉宾主持、评论员,曾被检察日报社原《方圆律政》杂志封面文章评价为“中国拆迁律师第一人”。
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在我国城中村改造,应该参考国有土地房屋拆迁补偿标准吗?


作者: 北京在明律师事务所

来源: www.fangwuchaiqian.cn

时间:2024-05-24

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在我国征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

在我国很多大型的城市都有城中村,城中村一般是比较落后的,就如城市的一个伤疤一样,所以很多城市都在推进城中村的改造。

一、在我国“城中村”的土地所有权状态分析

在我国“城中村”土地所有权一般会比较复杂,有以下三种情况:

1、土地性质属于国有土地。

即土地被国家全部征用,农民不再享有集体土地所有权,村已经被城市完全包围,原农民已全部转为居民,只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”,它经过改造已融入城市之中,不再是“城中村”改造的对象。

2、土地性质兼有国有土地和集体土地。

即土地大部分被征用,较常见是承包耕地、集体建设用地、村集体未分配地,土地的所有权属于国家所有,像农村宅基地等部分土地仍属于集体所有,但原农民未转为居民。

3、土地性质为集体土地,但已列入城市框架范围,土地全部仍属于集体所有。

后两种村的情形是狭义上的“城中村”,是通常所说的要改造的“城中村”。

二、在我国“城中村”改造常见“政府主导,市场运作”方式

常见的商品房开发供地模式为:

第一步,政府征收土地;

第二步,政府负责平整土地;

第三步,政府将土地挂牌出让;

第四部,开发商通过招拍挂获得土地使用权,最后办齐手续,施工建设。

2009年住建部就提““政府主导,市场运作”的改造方式。此后,国家接连发布政策吸引市场资金参与“城中村”改造。“城中村”改造已经突破了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于实施征收必须以公共利益为前提要件。

因此,各地方政府多制定地方性规章、地方性政策来规范“城中村”改造征收补偿事宜,客观上,也为专业的房屋拆迁律师介入案件提供了介入条件和争取空间。

三、在我国“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准

狭义上,“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地,但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

四、在我国“城中村”拆迁补偿方式有房屋置换和货币补偿两种

拆迁补偿有两种方式:

首先就是房屋置换,相同地段最低拆一换一;

其次就是货币补偿,最低标准是周边房地产市场价。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

依据最高人民法院相关司法解释的规定,城中村改造拆迁补偿可参考国有土地拆迁标准。

通过以上内容,相信大家已经对在我国城中村改造,应该参考国有土地房屋拆迁补偿标准吗问题有了一定的了解,建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识,才能在遇到拆迁不公平时可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。如果本文内容还没有解决您遇到的问题,可以电话或者留言咨询专业的拆迁律师。


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