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厂房被认定低效用地，不一定要被收走！
作者： 北京在明律师事务所
来源： https://www.fangwuchaiqian.cn/
时间：2026-09-29
某科技公司在成都高新区西部园区起步区有一宗134亩的工业用地，通过挂牌出让取得，原计划建设“北斗研发基地”。但因为企业战略调整，这块地利用效率不高，存在部分空置情况。
放在过去，这种“低效用地”很可能会被要求整体退出。但成都高新区没有这么做，而是结合企业生产转型需求，推动原产权人退出部分用地，企业对剩余土地实施自主更新与效能提升。
最终形成了“政府分割收储+原产权人自主改造”的模式：政府收储50亩，用于建设微波射频专业化产业园；企业保留84亩，自主投资建设创芯智能产业园。
这个案例入选了自然资源部低效用地再开发试点第三批典型案例，也是四川省唯一入选的案例。
一、“分割收储+自主改造”，法律上站得住脚吗？
站得住。
自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》明确要求：鼓励原土地使用权人改造开发，除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，完善原土地使用权人申请改变土地用途、签订变更协议的程序和办法。
早在2016年的指导意见中，政策就已经明确：原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。
也就是说，低效用地不等于必须被收回。“低效”只是一个政策性判断，不是法律上的强制收回理由。企业只要愿意改、有能力改，政策是支持的。
二、改完之后，效果怎么样？
数据最有说服力。
上述科技公司自主改造的84亩地块，容积率提升至约2.0，总投资不低于55.29亿元，固定资产投资强度达1317万元/亩，亩均税收238万元/亩。
对比改造前的134亩整体用地，固投强度提升76.3%，亩均税收增长219%。
政府收储的50亩也没有闲置，用于建设微波射频产业园，重点引进通信设备、电子信息、物联网等领域企业，打造从上游元器件到下游终端应用的全链条产业生态。
三、企业能从这个案例中学到什么？
第一，低效用地认定不等于强制清退。 企业正常经营、照章纳税的，不能仅仅因为“亩产税收低”就被强制收回土地。政府跟企业谈收储，是协商，不是命令。
第二，企业有权主动提出自主改造方案。 与其被动等着被收储、被清退，不如主动拿出改造升级计划跟政府谈。科技公司正是结合自身生产转型需求，主动提出保留84亩自主改造的方案。
第三，改造后有实实在在的政策支持。 成都高新区对容积率不低于2.3的工业项目给予一次性资金奖励，鼓励“工业上楼”，最高奖励可达2000万元。原划拨土地改造后兴办国家支持的新产业，还有5年过渡期政策支持。
第四，主动比被动强。 科技公司不是被政府“逼着”改，而是“结合企业生产转型需求”主动提出方案。企业自己最清楚需要多少地、怎么改最合理，主动提方案比等着政府来定方案，空间大得多。
五、总结
低效用地，不一定要收走。企业自己改、自己留，政策不仅允许，还明确鼓励。 政府收储一部分引入新产业，企业保留一部分自主升级，两边都不耽误。主动拿出改造方案、用足政策奖励、该争取的空间一分不浪费——该保的地，一分都不能丢。
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