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上海闵行恒星村、郁宋村城中村改造启动，村民补偿安置方案如何落地？
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时间：2026-07-09
导语:城中村改造是城市更新的重要一环，也是被征收人权益博弈的焦点。上海闵行区浦锦街道恒星村、郁宋村城中村改造项目近日启动，涉及大量村民的安置补偿问题。作为一线城市的城中村改造项目，其补偿安置方案如何落地、村民权益如何保障，具有重要的标杆意义。
案件情况:本案发生在上海市闵行区浦锦街道恒星村、郁宋村。
该区域被纳入城中村改造范围，涉及多户村民的宅基地房屋征收与安置补偿。征收部门按照“征收有据、补偿公平”的原则推进改造工作，但补偿安置方案的具体落实仍面临诸多实际问题。
案件分析:本案的核心法律问题在于城中村改造中宅基地房屋的补偿标准及安置方式。
城中村改造涉及集体土地上的宅基地房屋征收，法律适用上需注意以下要点：
第一、土地性质决定补偿依据。 城中村土地性质为集体土地，应适用《土地管理法》及相关规定。宅基地上的房屋补偿，应综合考虑土地价值和房屋价值。
第二、安置方式的选择权。 被征收人有权选择货币补偿或实物安置（产权调换）。在上海这样的一线城市，实物安置（安置房）往往是多数被征收人的首选。
第三、补偿范围全面性。 除了房屋价值补偿，还应包括搬迁费、临时安置费、地上附着物及青苗补偿费、社会保障费用等。
第四、安置房的区位与品质。 城中村改造中，安置房的区位、户型、品质直接关系到被征收人的切身利益，应依法保障被征收人的居住条件不降低。
案件启示:城中村改造中，被征收人应重点关注哪些方面？
第一、核实征收的合法性。 确认是否取得合法的征地批文，是否履行了公告、听证等法定程序。
第二、明晰安置房的权利性质。 城中村改造安置房可能是划拨土地上的房屋，产权性质与商品房不同，被征收人应了解安置房的土地性质、产权年限、上市交易限制等。
第三、关注临时安置过渡期。 若选择实物安置，应关注过渡期的临时安置费标准、过渡期限及违约责任。
第四、可申请听证。 若多数被征收人认为补偿安置方案不符合法律规定，可以要求政府组织听证。
普法时间
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条： 征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条： 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
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