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瑶台村城中村改造范围确定，你家在其中吗？
作者： 北京在明律师事务所
来源： https://www.fangwuchaiqian.cn/
时间：2026-05-22
广州越秀区瑶台村旧改进入实质性推进阶段，官方征收红线已划定。本文梳理了项目规划范围、最新征收动态、补偿安置方案及留守户权益保障等实用信息，帮助相关权利人了解自身权益，把握关键决策节点。
一、项目概况：越秀西北门户的焕新蝶变
瑶台城中村改造项目是广州火车站片区城市更新的核心组成部分，也是广州市探索“依法征收、净地出让”新模式的先行区域，承载着老城区功能与品质双提升的重要使命。项目采用“拆除新建、分片分期”的方式推进，改造范围约103.69公顷，规划总建设量达275万平方米，覆盖瑶台、王圣堂、沙涌南3个自然村，村民住宅数量超过2500栋，常住人口约2.5万人。整体预计带动总投资超过600亿元，充分体现了该项目的体量与战略价值。
二、最新划线进展：官方征收红线陆续公布
继沙涌南片区多个地块陆续完成征收程序后，今年5月14日，越秀区政府发布国有土地上房屋征收决定（越府征房〔2026〕2号），正式划定沙涌南片区G8地块征收红线。该地块位于矿泉街北站路37号，签约期限自征收决定发布之日起至2026年7月22日止。此前，沙涌南片区S3-1地块也已纳入征收范围，相关集体土地征收公告于今年2月发布。
划线查询方式： 涉及征收范围的居民可以通过以下方式确认自家房屋是否在划线圈内：一是前往现场办公地址查阅红线附图，地址为广州市越秀区矿泉街洪荫街57号；二是拨打联系电话17702073937进行咨询；三是关注越秀区政府官网发布的征收公告附件。
三、补偿安置方案：四大安置方式任选
2025年5月，越秀区房屋管理局印发了《瑶台城中村改造项目集体土地征收补偿安置方案》。针对国有土地上房屋征收，征收补偿安置方式同样提供三大选择：货币补偿、房屋产权调换或房票安置，被征收人可以从中任选一种。
在补偿标准方面，国有土地上的住宅房屋补偿标准根据房屋结构和配套设施差异有所不同：框架结构房屋（已装电梯）25000元/平方米；框架结构房屋23000元/平方米；混合结构房屋22000元/平方米；砖木结构房屋21000元/平方米。此外，政府设置了丰厚的奖励机制：在公告发布后60天内签约的村民，除可获得每平方米1000元的弃产补助外，还能额外获得房屋市场评估价10%的搬迁时限奖励。
回迁安置方面，一期安置房已基本完成1区住宅12层结构施工，预计2026年底全面结构封顶、2027年完工交付；二期安置房已于2025年12月正式开工，总建筑量约13.48万平方米，其中住宅建筑面积约12万平方米，预计2027年全面结构封顶、2028年完工交付。2025年全年共开工安置房2197套，签约户数达2163户，充分体现了项目稳步推进的态势。
四、签约进展与法律保障
项目在群众中获得了广泛支持。2024年7月，项目改造意愿以高达96.75%的同意率获得通过。自2025年5月发布征收决定和补偿安置公告后，沙涌南村签约工作高效推进，首月签约率即超70%，一个半月内突破80%，三个月内成功突破90%，目前签约率已超98%，提前完成了年度签约目标。
五、留守户依法处置：合法程序保障公平
针对少数未签约村民，《广州市城中村改造条例》提供了规范的法律处置路径，既保障了大多数人的合法权益，也为少数人有理有据的诉求留下了空间：在签约期内无法达成补偿协议的，政府部门可依法作出征地补偿安置决定，催告后仍不交出土地的，由区人民政府依法责令交出土地。据媒体报道，去年以来，广州全市范围内多个城中村改造项目通过纳入政府征收、申请收回集体土地使用权或行政处理的方式，对留守户房屋进行依法动迁。
值得注意的是，广州法院在处理旧改纠纷中积极探索“以执促调”“以调促和”的工作机制，将调解贯穿纠纷处理全过程，找准各方利益平衡点，促成执行和解。《广州市城中村改造条例》实施以来，市法院已促成15件涉城中村改造执行案件顺利和解，为多个重点项目的顺利推进提供了有力保障。这一做法表明，即便进入司法程序，合法合理的诉求仍有通过协商和平解决的通道。对于对补偿方案有异议的被征收人，法律亦保障了充分的救济权利——被征收人对征收决定不服的，可以在决定公告之日起60天内依法向广州市人民政府申请行政复议，也可以在决定公告之日起6个月内依法向有管辖权的法院提起行政诉讼。
六、规划蓝图：从“村”到“城”的深刻蝶变
瑶台城中村改造项目的规划愿景令人期待。改造方案经过专业评审，最终确定采用“方院叠翠，瑶台之窗”方案，以现代超高层建筑为载体，垂直绿化、架空平台、屋顶绿化错落嵌入塔楼。项目首开区位于越秀区北环高速与京广铁路交汇处，地处白云、越秀、荔湾三区交汇的黄金节点，总用地面积4.38公顷，当前已获批单体项目计容建筑面积约17.97万平方米，涵盖安置住房、酒店、商务办公及配套设施。
在公共配套方面，项目规划高标准建设18万平方米公共配套设施，包括7个复合型社区中心及26个嵌入式服务设施，集成党群服务、养老托幼、文化休闲、医疗健康等功能。教育配套方面，将配建2所小学和1所完全中学，有效缓解越秀区教育配套不足的问题。产业升级方面，规划释放约100万平方米优质产业空间，将沿广园西路重点培育科创服务、高端商贸、时尚消费等现代产业集群。
结语
瑶台村旧改已正式划线，项目从图纸走向现实。无论是已经签约的居民，还是正在观望的权利人，都建议及时关注征收公告和补偿方案，在规定期限内积极沟通协商。越秀区构建的“区-街-专班”三级联动攻坚体系与常态化协调机制，为居民提供了通畅的沟通渠道。政府“安置先行”的理念——优先启动安置房建设——也充分体现了对群众权益的切实保障。面对旧改这件“民生大事、发展要事”，只有政府、居民、市场主体三方各司其职、依法行事，才能真正实现“老城新生”的美好愿景。
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