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福州市房屋征收，被征收人房屋建筑面积计算规则是否明确？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-03-27
导读：房屋建筑面积的计算，是征收补偿中的基础环节，直接影响补偿金额的确定。福州市房屋征收项目涉及大量老旧房屋、历史遗留建筑、公房租赁等复杂情形，建筑面积计算规则的明确性，直接关系到被征收人权益的保障程度。
1、合法面积的认定依据
根据《房屋征收补偿实施细则》，被征收房屋的合法建筑面积，以不动产权证书或建筑许可执照为认定依据：
已登记房屋：以不动产权证书（含房屋所有权证）记载的建筑面积为准。对于权证记载面积与实际面积不符的，可申请重新测绘确认。
未登记房屋：以该幢房屋首次登记的测绘面积为准；未通过首次登记的，以测绘单位按《房产测量规范》测绘面积为准。
历史遗留建筑：对于持有建筑许可执照但未办理权证的房屋，以执照记载的建筑面积为准；执照未记载面积的，按实际测绘面积认定。
2、公房建筑面积的计算规则
对于公有租赁房屋，建筑面积的计算有其特殊规则：
已记载建筑面积的：以公房租赁凭证（租折或租赁合同）记载的建筑面积为准。
未记载建筑面积的：可按计租面积×1.3计算建筑面积，或按使用面积+计租面积×0.08计算建筑面积。这一换算规则考虑了公房的得房率因素，体现了对承租人权益的保障。
3、阁楼、阳台等特殊部位的计面积规则
对于阁楼、阳台等特殊部位，建筑面积计算需遵循以下规则：
阁楼：层高在2.2米以上的部分，按全面积计算；层高在1.2米至2.2米之间的部分，按1/2面积计算；层高低于1.2米的部分，不计入建筑面积。
阳台：封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按1/2面积计算。
挑檐、雨棚：不计算建筑面积。
4、无证房屋的历史遗留处理
对于因历史原因未办理产权登记的房屋，征收实践中采取“尊重历史、分类处理”的原则：
2004年10月26日《城市规划管理技术规定》施行前建成的无证房屋：经相关部门认定后，可参照合法建筑给予补偿。
2004年10月26日后建成的无证房屋：需提供建设许可、村（居）委会证明等材料，经认定后给予适当补偿。
违法建筑：不予补偿，但可给予建材残值补助。
结语：房屋征收中，被征收人房屋建筑面积的计算规则是明确而系统的。从合法面积的认定依据到公房建筑面积的换算规则，从阁楼阳台的计面积标准到无证房屋的历史遗留处理，一套完整的计算规则体系确保了面积认定的准确性。对于被征收人而言，核对权属证书记载、参与测绘确认、了解换算规则，是确保房屋建筑面积准确认定的关键。
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