人气阅读
天津市青光镇生态搬迁涉及多户自建房，无证建筑能否获得部分补偿？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-07-17
导读：在天津市青光镇生态搬迁工程推进过程中，大量自建房因历史原因未办理房产证书，面临“认定难、补偿难”的困境。这些建筑形成于特定历史时期，承载着居民的基本生存需求，却因证件缺失在搬迁中陷入被动地位。
法律对“无证建筑”的定性并非一刀切。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级政府在征收前必须组织有关部门对无证建筑进行调查认定，区分为“合法建筑”与“违法建筑”两类：
合法无证建筑：主要指建造时符合当时规划要求，或属历史遗留原因未能办证的房屋。例如在2008年《城乡规划法》实施前建造的农村自建房，因行政管理滞后未获证书的，拆迁时应当享受与有证房屋同等的补偿权益。
违法建筑：指未取得规划许可或严重违反建设规定的房屋。按《天津市城乡规划条例》第七十四条，此类建筑可能面临限期拆除且不予补偿的后果。
天津实践：历史遗留问题的特殊处理
天津市在解决因历史原因形成的无证建筑问题时，采取了更为细致的认定方法：
建造年代是关键分水岭：对于建于1990年《城市规划法》实施前的自建房，只要经当时村委会或乡镇政府同意建设，即使未办证，也纳入合法建筑范畴。这一原则在武清区、北辰区等搬迁项目中已有实践。
一户一宅保障：对于符合“一户一宅”条件但无证的自建房，根据《土地管理法》第四十八条，居民仍有权获得宅基地补偿与房屋重置补偿。2023年天津一起典型案例中，王女士的宅基地虽无证，但法院最终判决其享有安置补偿费，依据就是其作为本村村民天然享有宅基地使用权。
补偿标准上，天津地区采用结构类型差异化补偿方案：
农村草房：约1900元/平方米；
砖瓦房：约2400元/平方米；
砖砼结构房屋：约2800元/平方米；
二层及以上楼房：约3300元/平方米。
当拆迁方以“无证即违建”为由拒绝补偿时，居民可通过以下途径主张权利：
主动申请合法性认定：向乡镇政府或规划部门提交历史建房证明（如村委会批地文件、缴费凭证等），要求启动合法性认定程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这是征收前的必经流程。
行政复议与诉讼：若收到《限期拆除通知》，可提起行政复议或诉讼。2022年石家庄深泽县案例中，镇政府将无证房屋认定为“抢占集体用地”并发出限拆通知，最终被律师以“执法目的不当”成功质疑。
协同谈判与第三方调解：通过司法所、街道办等协调重新评估补偿方案。山西大同曾有两百余户无证房主通过律师参与谈判，最终争取到产权调换安置房。
公平补偿与生态目标的平衡：青光镇生态搬迁的本质是公共利益导向的城市更新，但公益属性不能以牺牲居民基本财产权为代价。
对无证自建房的处理需考量三重平衡：
历史与现实维度：承认早期农村建设管理不完善的客观背景，避免用现行标准追溯过往；
生存权与发展权：对唯一住房的无证房主，补偿应确保“原有生活水平不降低”的法定底线；
生态效益与社会稳定：简易拆除虽节省成本，但可能衍生社会矛盾。青岛旧村改造中，对无证房采取“成本补偿+安置房调配”模式，既推进项目又保障居住权。
法律学者张曙光指出：“无证房屋的补偿问题，本质是城市发展对历史欠账的回应”。天津青光镇的搬迁工程终将落幕，而那些曾庇护几代人的无证自建房的命运，将取决于今天的法律是否愿意温柔回望过去。
维权指南
2025.11.13
2025.11.07
2025.09.17
2025.07.30
2025.07.02
2025.05.15
2024.12.31
2024.11.12
2024.11.12
2024.09.20
胜诉案例
2025.10.15
2025.08.26
2025.08.19
2025.04.15
2025.03.20
2025.03.18
2025.03.12
2024.11.12
2024.06.21
2024.01.24
律所地址：
北京市东城区广渠门外首东国际大厦A座9层
乘车路线：
北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。
在明律师事务所
官方客服
在明律师事务所
官方微信