导读：在丰台区TOD（公共交通导向开发）综合体建设的浪潮中，张家坟村因地处轨道交通枢纽规划区被纳入征收范围。该村近四成宅基地房屋建造于上世纪八九十年代，持有镇政府签发的用地批文却未办理产权证。当2023年《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（以下简称《新规》）落地实施，这些历史遗留无证房屋陷入合法性认定的灰色地带——拆迁部门援引《新规》第二十一条“无证房屋不予认定补偿”条款，而村民则依据第十条“1982年前建造房屋可获全额补偿”据理力争。

1、TOD项目为何触发集体土地征收新规争议

TOD模式推动的成片开发，首次将轨道交通用地与商业住宅用地整合征收，突破了传统单一公益征收范畴。2023年北京《新规》明确规定：征地与房屋搬迁必须同步实施，废止拆迁许可证制度，将“拆迁”改为“搬迁”。这一程序变革在张家坟村项目遭遇严峻挑战：

时间冲突：TOD项目要求2025年底完成土地平整，但新规要求的权属调查公示期需满30日，且需完成安置房选址公示。

补偿方式受限：新规确立“房屋安置为主、货币补偿为辅”原则，但张家坟村安置房建设滞后，导致期房安置比例高达70%，远超《新规》“尽量缩短安置周期”的要求。

认定标准断层：项目区域内1989年建造的房屋，因处于《城乡规划法》（2008年）实施前，其合法性认定陷入新旧法规的夹缝。

2、历史无证宅基地的补偿认定困境

张家坟村的争议核心，在于宅基地面积与房屋权属的认定标准冲突：

面积认定的法律鸿沟：

合法面积上限：新规执行“一户一宅”原则，1982年前宅基地最高认267平方米，1982年后最高认200平方米，超限部分仅货币补偿。

实际测量困境：村民李秀英家宅基地证载面积180平方米，实际使用面积达310平方米。其1985年扩建的库房虽持有村集体批准文件，但因超出新规上限，130平方米面积被划为“不予补偿”范围。

房屋确权的证据规则：

权属证明僵局：42%的村民仅持有《集体土地建设用地使用证》而无房屋所有权证。根据《新规》，此类房屋补偿需参照“重置成新价”，补偿标准仅为市场价的30%-40%。

历史凭证效力：1998年镇政府签发的《生产经营许可》和连续25年纳税记录，能否作为房屋合法性佐证？征收部门与村民对此各执一词。

3、新规下多元补偿机制的实操裂痕

《新规》设计的补偿方式在实践中遭遇三重挑战：

房屋安置的“空心化”承诺：尽管《新规》第十三条要求“安置房源应为现房”，但张家坟村匹配的安置房位于六环外南口镇，与拆迁地块直线距离达38公里。更严峻的是，230套安置房中现房仅70套，其余期房交付周期长达3年，远超《新规》要求的“缩短安置周期”标准。

区位补偿价的“剪刀差”：按《新规》，宅基地区位补偿价=基准地价×比例系数。张家坟村所处丰台科技园片区住宅基准地价已达6.8万元/平方米，但征收方采用相邻花乡片区4.2万元/平方米的基准价，系数仅按30%计算，实际区位补偿价被压低56%。

经营损失补偿的制度盲区：村内23家利用宅基地房屋经营的汽修厂、便利店，虽持有工商执照，但因房屋无产权证，其停产停业损失申请全数被驳回。这直接违反《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》第二十六条关于“持照经营房屋应补偿经营损失”的规定。

4、权利救济路径：程序突围与司法保障

面对补偿困局，村民可通过三重法律路径主张权益：

激活程序性权利：依据《新规》第十六条，在征地预公告发布后10个工作日内申请权属复核。联合超20%被征收人发起听证要求，张家坟村已有89户村民联署，触发补偿方案听证程序。

构建证据堡垒：收集1982年前宅基地的地籍档案（如公社时期用地清册），整理历年房屋维修票据（证明持续居住事实），复印镇政府历史批准文件（如1995年《乡镇企业用地批复》），提供连续纳税凭证（证实合法经营）。

司法救济的突破点：在2024年通州区类似案例中，法院依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条，判决“历史无证房屋应按重置价120%补偿”，为张家坟村案件提供重要参照。

夜幕下的张家坟村，几户未搬迁的窗灯在推土机的包围中倔强亮起。村民张建军将1998年镇政府颁发的“乡镇企业示范点”铜牌擦得锃亮，准备作为法庭证据提交。

TOD综合体建设加速了城市发展，但张家坟村的拆迁争议揭示着更深层的制度命题——当现代城市规划理念撞上历史遗留的产权现状，法律需要在发展效率与产权保障间找到平衡点。而新规中“1982年分界线”“房屋安置优先”等条款，恰是这种平衡的艰难刻度。

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