在明律师

杨在明

主任律师、首席拆迁律师

专业领域:征地拆迁

杨在明律师,北京在明律师事务所(以下简称“在明律所”)创始人、主任,在明律所党支部书记,中国政法大学法律硕士学院兼职教授,北京大道行政法援助与研究中心理事,人民日报社《民生周刊》特约评论员,央视特邀嘉宾主持、评论员,曾被检察日报社原《方圆律政》杂志封面文章评价为“中国拆迁律师第一人”。
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集体土地上房屋拆迁下征收决定?决定最终被确认违法!


作者: 北京在明律师事务所

来源: www.fangwuchaiqian.cn

时间:2024-03-13

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导读:集体土地上房屋的征收实际是集体土地的征收,土地上房屋随土地一并征收,市县人民政府可以依法定程序对国有土地上房屋作出征收决定,但征收集体土地,需要省、自治区、直辖市人民政府或者国务院的批准,由市、县人民政府予以公告并组织实施。

在征地拆迁实践中,“程序混用”是当下的一种现状,一些农村集体土地征收案件中竟出现了住建局等机关作出的“房屋征收决定”,项目成了“四不像”。

那么,这样的房屋征收决定能否继续依法生效呢?

江苏省徐州市沛县的蔡先生一家平静的生活因一纸《沛县人民政府房屋征收决定书》彻底被打破了。

虽然他之前听说自己这里要拆迁了,也有拆迁办的人或诱骗或恐吓各种逼签,因为评估报告中对自己的房屋不予认可,只确认了部分面积合法,最终不能达成一致的补偿,但是直到蔡先生家收到这份盖着沛县人民政府大红公章的《房屋征收决定书》时,他才真正的感受到了从未有过的紧迫感。

他明白就算自己不喜欢跟拆迁办的人继续谈判,不理会各种逼签手段,这个时候他都要重视这件事了。他非常清楚在强大的县政府面前仅凭个人之力恐怕不能维护自己的合法权益,通过多方打听,他找到了拆迁律师。

拆迁律师在分析了诸多政府征收文件材料和当事人的产权材料后,认为沛县人民政府作出的《房屋征收决定》属于违法行政行为,可以请求法院确认违法。

对于拆迁律师的大胆建议,当事人心里还是有点犯嘀咕,都说征收决定不好诉,这一仗我们能告赢政府吗?

办案经过:征收程序不能张冠李戴。

随着案件的进展,当事人的心情越来越好,法庭上拆迁律师指出《房屋征收决定》中的各种问题:

该征收项目不属于为了公共利益、评估机构选定不符合法律规定、房屋征收补偿款没有专款专用、未举行听证程序,最重要的一点就是房屋征收范围内居然包含集体土地上的房屋,集体土地转为国有土地缺乏相关法律依据。

这也是本案代理律师果断起诉征收决定的最重要原因。

涉案房屋征收范围内存在集体土地,也就是说这块地不全部是国有土地,房屋征收决定适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于适用法律错误,且沛县人民政府也无权对集体土地上房屋进行征收。

关于国有土地上房屋的征收和集体土地上房屋(集体土地)的征收,在征收对象、征收主体、征收程序以及所适用的法律等方面均有区别,不能在同一征收程序中既征收国有土地上房屋,又征收集体土地上房屋。

集体土地上房屋的征收实际是集体土地的征收,土地上房屋随土地一并征收,市县人民政府可以依法定程序对国有土地上房屋作出征收决定,但征收集体土地,需要省、自治区、直辖市人民政府或者国务院的批准,由市、县人民政府予以公告并组织实施。

集体土地征收之前应先行办理农用地转用审批手续,国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准农转用的,同时办理征地审批手续。

由此可见,集体土地和国有土地上房屋的征收差别非常大,在征收公告中将集体土地上房屋作为国有土地上房屋一起征收明显是违法行政行为。

当事人蔡先生于2017年12月初收到江苏省徐州市中级人民法院的行政判决书,正如拆迁律师在庭上所言,法院认为原告提供的证据能够证明征收范围内存在集体土地,被告提供的证据不能证明对相关土地进行了征收,仅以涉案地块位于城市规划区内、城市的土地属于国家所有,主张涉案地块均为国有土地,依据不足。

因此被告在不能证明涉案地块上的房屋均系国有土地上房屋的情况下,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对原告的房屋做出征收决定,属于主要证据不足、适用法律错误。

判决确认沛县人民政府作出《房屋征收决定书》的行为违法。

征收决定并非牢不可破。

此案从征收决定的实体、程序要件两方面着手,对被告所提供证据逐一击破,使得被告作出的具体行政行为的主要证据链条断裂,所作行政征收决定缺乏主要证据且适用法律错误。集体土地和国有土地的混同是涉案征收决定在实体方面的重大缺陷,也最终导致征收决定被一审法院确认违法。

此案不囿于往常只从程序方面追究行政行为的违法点,从行政行为的实体要件方面取得重大突破。此案可作为此类案件参考,对于沛县当地的房屋征收行政行为的合法化、规范化具有重大的推动作用。


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