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个人住宅改成经营性房屋，拆迁时应如何给予补偿？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-04-29
导读：由于房屋属性的界定比较复杂，各省确定的补偿标准不同，被征收人最终获得的补偿金额往往差异较大，其中难免存在一些不合理之处。
在我国城市或紧邻城市农村地区，由于产业发展层面的便捷优势，农民将个人住宅改成营业性用房的现象比较普遍。这类房屋一旦面临征收拆迁，如何给予补偿，就自然成为一个无法回避的问题。
基本案件：
河南某市城中村，陆某和一大批村民一起，正挡在进村路口前面，阻止拆迁人员进村强拆房屋。
2000年5月，陆某经过所在村委的审批，自建了三层住宅小楼，每层面积大约260平方米。
由于沿街的地理位置优势，陆某就和大多数同村村民一样，也利用一层宅院办起了临时加工厂，其中建有加工房共5间，配套设备13台，主要用于皮革精加工和皮鞋制作。
因旧城区改建需要，2017年9月，该市人民政府作出房屋征收决定，对包括陆某房屋在内的该村房屋实施征收。陆某等村民同意拆迁，但认为自己属于经营性房屋，和普通住宅不一样，应按非居住房屋标准给予补偿。
双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。
2018年7月，房屋征收部门按程序报请作出房屋征收补偿决定，决定以房屋产权调换的方式对其给予补偿，要求在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内将房屋腾空。陆某等人不服征收补偿决定，因而出现上述一幕。
首先我们来确定一个问题：根据法律规定，一般情况下个人住宅不可以改为经营性房屋，如果在改建的过程中严格按照相应的手续履行，拆迁的时候可以被认定为经营性房屋，但是“认定”不等于“是”，大家注意走出这个误区！
那么，陆某等人的诉求合理吗？
所以，陆某等人的诉求是合理的。按照我国相关法律规定，居住房屋有居住房屋的补偿标准，经营性房屋也有经营性房屋的补偿标准，两者差异很大。房屋征收拆迁前要区分房屋的性质，对被征收人给予合理的经济补偿。房屋性质不同，被征收人获得的补偿也就不同。如果对经营性房屋仍按照居住房屋标准给予补偿，对被征收人来说，当然是不够公平合理的。
那么，陆某等人可以获得哪些补偿呢？
虽然法律明确规定要对经营性房屋拆迁给予补偿，但对于具体的补偿内容和标准，法律并没有作出统一规定，而由各省份自行确定。从各省对经营性房屋拆迁补偿标准来看，一般都会考虑到实际占地面积、经营年限、经营状况、停产停业期限、纳税等因素，大体包括厂房和装修附属物搬迁重置费用、设施设备搬迁费用、停产停业损失补偿等几部分费用。
那么，双方为什么会对补偿存在争议呢？
这是因为，征收部门主张按照陆某等人房产登记证的记载，界定房屋属性为住宅;而陆某等人主张按照房屋的实际用途，认定房屋属性为经营性房屋，而陆某又没有提供相应证据证明。
这就是两方冲突原因之所在，在被征收人没有其他证据佐证的前提下，征收部门将房屋界定为住宅，并按照住宅标准给予补偿，是没有问题的；陆某等人要想按照经营性房屋标准获得拆迁补偿，就必然提供营业执照、税务登记证或其他相关证据佐证，仅口说当然无凭。
由于房屋属性的界定比较复杂，各省确定的补偿标准不同，被征收人最终获得的补偿金额往往差异较大，其中难免存在一些不合理之处。
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