在明律师

杨在明

主任律师、首席拆迁律师

专业领域:征地拆迁

杨在明律师,北京在明律师事务所(以下简称“在明律所”)创始人、主任,在明律所党支部书记,中国政法大学法律硕士学院兼职教授,北京大道行政法援助与研究中心理事,人民日报社《民生周刊》特约评论员,央视特邀嘉宾主持、评论员,曾被检察日报社原《方圆律政》杂志封面文章评价为“中国拆迁律师第一人”。
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征地拆迁时,征收方说先搬迁再谈补偿可信吗?


作者: 北京在明律师事务所

来源: https://www.fangwuchaiqian.cn/

时间:2024-03-13

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导读:不能信,要坚持“先补偿后征收”这个原则。对于被拆迁人来说,房子的存在,以及相关的产权证件的妥善保存,往往意味着在与征收方进行补偿谈判时,咱们手上有可靠的筹码。如果在谈补偿条件之前,房子和产权证件就已经不在了,对被拆迁人来说情况是极为不利的。

“先补偿,后征收”,这是咱们一直在强调的拆迁补偿原则。然而很多被拆迁人朋友却遇到了有关补偿和搬迁的先后顺序的困扰。

有被拆迁人向我们咨询:征收方说因为项目特殊,要先签字搬迁,等以后慢慢谈补偿的事,这样对我来说是利是弊?

在我国为什么要坚持“先补偿后征收”这个原则?

除了法律规定征收土地房屋必须先完成补偿再进行搬迁外,对于咱们被拆迁人自身来说,坚持“先补偿后征收”的原则,主要是为了保障咱们的居住生活需要,保障咱们获得合理补偿安置的权益。

对于被拆迁人来说,房子的存在,以及相关的产权证件的妥善保存,往往意味着在与征收方进行补偿谈判时,咱们手上有可靠的筹码。如果在谈补偿条件之前,房子和产权证件就已经不在了,对被拆迁人来说情况是极为不利的。

因为咱们可能会陷入“如何证明我的房子是我的”的怪圈,这时如果双方就被拆迁房屋的评估价值以及具体的补偿数额产生争议,咱们想证明房屋价值就很困难了。

所以对于选择货币补偿的被拆迁人来说,在搬迁之前,就应当向征收方主张给付全部的补偿款,而不是把补偿程序都后置到腾房搬迁之后,更不能在还没谈妥补偿条件、没签订补偿协议的情况下就直接搬迁。

另外,对于大多数被拆迁人来说,被征收房屋往往是全家的主要居所,很多选择安置房补偿的被拆迁人在顺利回迁之前,都要经过很长一段时间的租房生活。在这种情况下,为了保证咱们能够如期搬进回迁房,重回安稳生活,先谈妥补偿条件、签订补偿协议就更重要了。

在我国特殊的“征收项目”真的可以先搬迁后谈补偿吗?

很多被拆迁人朋友在咨询过程中,都提到了项目“特殊性”这个问题。如有的征收方会说:这个项目是为了城市绿化(更新)、公共建设、旧城改造等等,然后就会提出政策特殊,需要被拆迁人先配合搬迁等要求。

有被拆迁人朋友感到很疑惑,是不是项目特殊,就可以不遵守“先补偿后搬迁”的原则了?

大家可能听说过,在旧城改造类的征收项目中,有时会出现“预签协议”、“模拟征收”的特殊形式。

北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中规定

即使是这类征收中,也不存在可以先直接腾退拆迁,再谈补偿条件的情况。只要准备发生征收搬迁的,就要先与被拆迁人签订补偿协议。

只是在预签协议的形势下,先不给付补偿款或提供安置房,而是要等到签约达到一定比例。征收补偿决定正式作出,预签的征收补偿协议正式生效后,交房搬迁前,再给付补偿。

《意见》中规定

征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的,按照“就高不就低”的原则处理。这一规定也是为了保障被拆迁人的财产权利和补偿权益得到充分实现。

所以说,不管是何种特殊的征收项目,都不应该存在将被拆迁人的权利“在悬崖上”的政策规定。搬迁之前,被拆迁人有权要求拆迁方与自己签订双方认可的补偿协议。

在我国遇到征收方要求先腾退搬迁的情况,该怎么应对?

如果突然有个人来家里敲门,说要咱们搬走,把房子交给他。咱们一定要直接把这个人关在门外,直接拒绝这样无理的要求。

但是之所以征收方提出这样的要求时,被拆迁人不知道该不该拒绝,主要是基于两点原因:

第一点原因:被拆迁人担心,如果自己和征收方对着干,会有其他不利后果。

第二点原因:则是基于对征收方的信任,认为既然征收方提出这样的要求,那么应该有政策和法律做担保,即使咱们先交出房子,日后应该也能得到补偿。

但正如咱们前文所说的,法律规定和国家政策都明确了,征收土地房屋的,应当先补偿后征收,签订补偿安置协议的程序也必须在搬迁发生之前。所以说,被拆迁人完全有权利拒绝征收方这样的要求。

征收项目特殊、时间紧急,并不能成为忽视被拆迁人获得合理、及时的补偿安置的权利的理由。被拆迁人可以先拒绝不合理的搬迁要求,并表达自己积极配合征收搬迁的态度,主动与征收方进行补偿条件的协商,在合法合理范围内提出自己的补偿诉求。

没有拿到补偿款,尤其是没有签订明确的补偿协议时,千万不要直接交出房子和产权证件。如果被拆迁人朋友不确定征收是否合法,以及自己的权利能否得到充分保障的,可以直接就具体案情向专业拆迁律师咨询了解,明确自己的维权方向。


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