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江苏南京征收：没办全手续就按“违建”零补偿吗？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2026-03-03
导读：“违建”认定书与限期拆除通知同步送达时，一些村民发现，自己住了大半辈子的房子，突然被标注为“无合法权源建筑”，补偿标准仅为合法房屋的零头。历史遗留的房屋，能否因为当年手续不全就被“一刀切”按违建处理？
1、违建认定的法律标准：刚性背后有例外
根据《城乡规划法》第六十四条，违章建筑的法定认定标准聚焦于“两证缺失”：未取得建设工程规划许可证，或未按许可证建设。在集体土地上，未经审批新建、扩建的建筑物，原则上属于违建范畴。
但这一刚性标准面临三重历史性挑战：
第一，规划管理的历史断层。2000年代初，农村建房普遍采用“村委会默许+乡镇备案”模式，与现行的“规划许可证”制度存在代际冲突。有的村民手持当年村委会盖章的《建房用地意见书》，虽载明“同意兴建”，但未完成规划审批程序。
第二，土地权属的灰色地带。部分房屋占用的是村集体未确权地块。依据《土地管理法》，此类情形既不能简单认定为“非法占地”，也不完全符合合法用地标准。
第三，政策衔接的空白期。2010年《拆除违法建筑工作方案》曾要求对“历史遗留无证房”分类处置，但在2026年的项目中，为了赶工期，直接适用了最新违建标准。
此种冲突，实质是用今日标准裁判昨日行为，剥夺了村民的合理预期利益。
2、为何不宜“一刀切”认定
花复杂情况远超普通违建场景。根据相关调查，跃进组80%的“违建”是满足三代同堂居住需求的扩建房，而非经营性牟利建筑。一位村民在90平方米宅基地上增建60平方米厢房，用于安置年迈父母。此类情形是否符合《城乡规划法》第六十四条“尚可采取改正措施”的规定，存在裁量空间。
更值得关注的是基层治理缺位的连带责任。2006年相关文件曾指出，违建滋生与“规划审批服务滞后”直接相关。有的村民手持当年缴纳的“建房管理费”收据，佐证行政主体对违规建设的默许。
补偿的悬殊直接引发危机。据调查，合法房屋按约1.1万元/平方米补偿，而违建仅获约2000元/平方米的材料费。一位村民的280平方米房屋被整体认定为违建，补偿款不足购买远郊70平方米公寓。
3、破解困局的法治路径：历史违建应分类处置
针对此类问题，法律界呼吁建立历史违建分级认定制度：
对1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前的建筑，承认完全产权；对1993年至2008年《城乡规划法》实施期间的建筑，按重置价的70%-90%补偿；2008年后新增违建，方适用严格拆除标准。这种分层模式已在苏州工业园区等地成功实践。
同时，被征收人也应积极维权。根据2026年的征地公告，对补偿方案有异议的，应在本公告发布之日起30日内提出书面意见；如过半数被征地人认为方案不符合规定，可以要求组织听证会。这些程序权利，村民一定要用起来。
结语：当《城乡规划法》的刚性条款遭遇基层治理的历史欠账，机械的“一刀切”拆违非但不能彰显法治精神，反而会侵蚀法律应有的温度与正义。
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