导语：房子老了、旧了，想拆了重建，过去在不少地方是件“想都别想”的事。审批路径不清晰，房主不敢建，部门不敢批，最后要么拖着，要么偷偷建了被认定违建，钱花了、房建了，到头来还可能被拆。江西最近把这件事说清楚了：符合条件的几类房子，可以光明正大原拆原建。对住在老房子里的人来说，这是条实实在在的出路。

一、什么是“原拆原建”？

原拆原建，说白了就是在原来的宅基地或地块上，把旧房子拆掉，按规定的标准重新建。不扩大用地范围，不改变土地用途，不突破规划要求。

它跟征收拆迁是两回事。征收是政府为了公共利益把房子收走，补偿安置；原拆原建是房主自己申请、自己出资，在原有地块上翻建。前者是被动接受，后者是主动申请。

江西这次明确原拆原建的条件和程序，解决的就是那个长期存在的灰色地带：很多老房子确实该翻建了，但过去没有清晰的合法通道，房主和审批部门都卡在中间。现在通道明确了，符合条件就能走。

二、哪几类房子可以原拆原建？

综合江西各地的政策口径，可以原拆原建的，主要是这几类。

第一类，经鉴定为危房的。 房屋结构严重损坏，或者承重构件已经属于危险状态，存在安全隐患，不适合继续居住的。这类房子需要先做房屋安全鉴定，拿到鉴定报告，证明“确实不能住了”。

第二类，因自然灾害受损的。 比如洪涝、地质灾害等造成房屋损坏，经认定需要重建的。

第三类，符合规划和安全要求、但房屋老旧需要翻建的。 这类不一定达到了“危房”标准，但房龄长、居住条件差，在符合国土空间规划、不突破原有宅基地面积和建设标准的前提下，可以申请原拆原建。

第四类，历史遗留的无证或手续不全房屋，经认定可以补办或完善手续的。 这类情况相对复杂，能不能原拆原建，取决于当地对历史遗留问题的处理口径，需要单独核实。

三、能原拆原建，不等于“想建多大建多大”

能原拆原建，不等于可以借机扩建。核心约束有几条。

用地范围不能扩。 原拆原建是在原有宅基地或地块上翻建，不能借机多占地、扩院子。

建筑面积和层数有上限。 各地对农村住房的建筑面积、层数、高度都有规定，原拆原建必须符合这些标准。想通过翻建“多盖几层”的，审批环节就过不了。

必须符合规划。 房屋所在地块必须符合国土空间规划，不在生态保护红线、地质灾害危险区等禁建区域内。

审批程序要走全。 向乡镇政府提出申请，提交房屋权属材料、安全鉴定报告、设计方案等，经审核批准后才能动工。未批先建，仍然可能被认定为违建。

四、和征收拆迁的关系：别搞混了

有一种情况需要特别分清：房子被划入征收范围了，还能不能申请原拆原建？

答案是：通常不能。征收范围确定后，范围内房屋的新建、扩建、改建等行为，一般会被暂停办理审批手续。这时候去申请原拆原建，大概率批不下来；即便建了，也可能被认定为“抢建”，在征收补偿中不予认可。

原拆原建针对的是不在征收范围内、符合条件的老旧房屋。房子已经进入征收程序的，走的是征收补偿的路子，不是翻建的路子。这两条路不能混着走。

五、想申请原拆原建，盯住三件事

第一，先确认自己属于哪一类。 是危房，还是老旧翻建，还是历史遗留问题？不同类别对应的条件和材料不一样，先对号入座。

第二，把材料备齐。 房屋权属证明、安全鉴定报告、户籍和身份材料、设计方案，提前准备好。材料不齐，审批卡在第一步。

第三，走审批，不要先建后补。 原拆原建的核心是“先批后建”。未批先建，即便房子确实该翻建，也可能被认定为违法建设，后续确权、补偿都会受影响。向乡镇政府提交书面申请，保留受理凭证，按流程走完再动工。

江西明确原拆原建的条件和路径，解决的是老房子“该翻建却没有合法通道”的问题。危房、灾损房、符合条件的老旧房，在用地范围不扩、面积层数不超、规划符合、审批走全的前提下，可以拆了重建，不用再偷偷摸摸。但征收范围内的房子不适用这条路，想借翻建多占地多盖层的也过不了审批。先确认类别、备齐材料、先批后建，这条路才走得通。

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