导语：中山市第一人民法院在一份司法建议里把话点得很透：对因历史原因未办证的旧厂房，补偿谈不拢就简单以“违法建筑”为由责令拆除，行政行为可能被确认违法，甚至要承担赔偿责任。这份司法建议经广东省高院作为行政诉讼十大司法建议发布，警示的分量不轻。横栏赖春香和昱禾科技两个“工改工”项目的批后公告已经发出，这条红线怎么绕，值得掰开来看。

一、红线在哪里：拆违和拆迁，是两回事

“以拆违代拆迁”之所以被法院点名，根子在于两种程序被混用了。查处违法建筑，针对的是建设行为本身合不合法；征收补偿，针对的是合法财产权转移时该给多少对价。两套程序的启动条件、法律后果、救济渠道都不一样。

把拆违当成推进拆迁的捷径，等于用一套程序的结论去替代另一套程序的对价。法院的警示说得很清楚：这种做法面临行政行为被确认违法甚至赔偿的风险，部分案件还存在事实依据不足、重实体轻程序的问题。

二、历史遗留旧厂房的特殊之处：不能只看“有没有证”

横栏“工改工”涉及的老旧厂房，不少是历史形成的无证或手续不全建筑。中山法院的司法建议之所以专门点出“因历史原因未办理用地审批和规划报建手续”这个前提，正是因为这类建筑不能和新增违建画等号。

对历史原因形成的无证建筑，不宜仅凭无证就认定为违建并不予补偿。征收决定作出前，要对未登记建筑进行调查、认定和处理，而不是直接跳过认定环节推给“违建”了事。换句话说，历史遗留的“证的问题”，需要在改造或征收的程序里被认真处理，而不是被当作拒绝处理的理由。

三、横栏项目的现实路径：先把“怎么改”看清楚

横栏两个项目的批后公告，依据的是旧厂房改造升级和低效工业园改造的政策文件，公告正文没有出现征收或收回土地使用权的表述，附件是改造方案的批复，不是征收补偿方案。这意味着项目更可能走的是自主改造或协商改造路径，而不是政府征收。

这条路径恰恰提供了避开红线的空间。中山小榄裕民一个“工改工”项目的做法可以作为参照：地块上的建筑物未办规划报建手续，涉及违法用地，方案的处理方式是“按规定落实违法用地处罚”，处罚之后完善手续继续推进自主改造，而不是以违建为由一拆了之。违建状态被依法处理了，但处理的方式不是替代补偿，也不是消灭协商空间。

对横栏两个项目而言，如果改造范围内存在历史遗留的手续问题，正确的顺序是：该处罚的依法处罚，该完善手续的完善手续，补偿问题回到协商框架里解决。拆违程序可以处理“建设行为合不合法”，但不能处理“权利人该不该得到对价”。两件事各归各，红线就绕开了。

四、真正的底线：标签不能替代程序

法院警示的实质，不是反对查处违建，而是反对用查处违建去替代本该走完的补偿程序。横栏“工改工”项目要避开这条红线，钥匙不在项目名称里，在批后公告附件所载的改造方式和具体处理安排里。历史遗留问题依法清理，补偿事宜回到它该在的程序轨道上，红线自然就不会被踩到。

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白纸黑字多给100平米，法院为什么说这条款不算数？

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