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十几年商铺征收只给住宅价？济南这家公司打了个官司，把理说清了
作者： 北京在明律师事务所
来源： https://www.fangwuchaiqian.cn/
时间：2026-07-22
导语：在房屋征收中，有一类情况特别容易引发争议——房子登记的是“住宅”，但实际上已经用作经营场所多年。这类房屋被称为“住改非”房屋。济南一家商贸公司的遭遇，就是这类纠纷的典型缩影。
一、十几年商铺，被按住宅估价
济南某商贸公司在火车站附近拥有一处经营用房。这处房屋的产权证上登记用途为“住宅”，但实际上已经用作商业经营十余年，公司持有合法有效的营业执照，这些年也一直在正常纳税。
当该区域被纳入征收范围后，政府方面认为，房屋既然登记为住宅，就应该按住宅标准进行评估补偿。而商贸公司则认为，房屋实际一直在做商业经营，理应按商业用途评估。
双方各执一词，最终对簿公堂。
二、法院怎么看？实际用途说了算
这起案件的核心争议其实就一句话：房屋补偿，看“本”还是看“用”？
法院的判决给出了明确答案。法院认为，房屋的实际用途与登记用途不一致时，不能简单地以登记用途为准，而应当根据房屋的实际使用状况、经营年限、是否依法办理经营手续等因素综合认定。
具体到本案，这家商贸公司满足几个关键条件：
- 实际用作商业经营十余年，时间跨度长
- 持有合法有效的营业执照
- 有持续稳定的纳税记录
法院据此认定，该房屋虽然登记为住宅，但实际已具备商业用房的实质特征，在征收补偿中应当按商业用途进行评估，而不是机械地套用住宅标准。最终判决撤销了原补偿决定，责令政府重新进行评估。
三、法律怎么说？“住改非”补偿有据可依
“住改非”的补偿问题，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有专门条款。但该条例明确规定，被征收房屋的价值，由评估机构按照类似房地产的市场价格评估确定。
“类似房地产”怎么理解？法院在裁判中普遍认为，应当包括用途类似——如果房屋实际作商业使用，就应当参照周边商业用房的市场价来评估，而不是参照住宅。
此外，最高人民法院在多起案件中确立了这样一个原则：对于“住改非”房屋，在符合一定条件的情况下，应当根据实际用途给予补偿，不能因为登记用途是住宅就一律按住宅处理。
至于具体条件，各地规定略有差异，但通常包括几个核心要素：经营时间足够长、证照齐全、依法纳税。
四、为什么这个案子值得关注？
这起案件的判决结果，对正在面临征收的企业和个体经营户有几点实实在在的参考价值。
第一，登记用途不是“铁板一块”。 很多老城区的房屋，早年登记为住宅，后来因为临街、位置好，慢慢变成了商铺，一开就是十年二十年。征收时政府如果只认“本”不认“用”，经营者就吃了大亏。这个案子告诉我们：只要证据充分，法院支持按实际用途补偿。
第二，证据是硬道理。 这家公司能打赢官司，靠的是十几年积累下来的经营痕迹——营业执照、纳税记录、经营合同，一样不少。这些材料平时不起眼，到了征收关口就是最有力的武器。
第三，评估环节可以较真。 补偿决定不是政府单方面说了算的。如果觉得评估标准不对、用途认定有误，被征收人完全可以通过行政复议或行政诉讼来主张权利。这个案子的原告就是这么做的，而且成功了。
五、如果你的房屋也面临类似情况，有几点值得留意：
一是把经营资料整理好。营业执照、税务登记证、近几年的纳税凭证、经营合同、水电费发票……凡是能证明“一直在经营”的材料，都拍照留存、分类保管。
二是在评估环节就介入。不要等到补偿决定出来了再着急。评估过程中，主动向评估机构提交经营证明材料，要求按实际用途评估。如果评估结果不合理，及时申请复核和专家鉴定。
三是不合理的补偿决定别轻易签字。如果政府最终作出的补偿决定与实际情况差距太大，行政复议和行政诉讼是法定的救济途径，该用就用。
说到底，征收补偿讲究的是“公平合理”四个字。房子用来做什么，就该按什么来补——这本账，经得起推敲。
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