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城市更新项目搞“三自”，股份经济合作社有权强制拆除房屋吗？
作者： 北京在明律师事务所
来源： www.fangwuchaiqian.cn
时间：2025-09-11
村委会建设并分配给村民过渡居住的“安置楼房”未办理用地规划和建设手续，有“小产权房”之嫌。对于这样的历史遗留原因形成的无证房屋，湖南省长沙市启动了综合改造项目，采取“三自”模式破题，旨在让老百姓住进合法的新房子。
在这一过程中，对不同意签约腾房的住户，该如何依法强制其搬离进而拆掉房屋呢？当年的村委会，也就是如今的股份经济合作社，能否以“基层群众性自治组织”的身份去“帮拆”呢？街道办事处在这里又将承担怎样的责任呢？
我们来看北京在明律师事务所聂荣律师团队的孙凌枫、聂荣律师代理的这起案件……
【基本案情：疑似“小产权房”怎样实现整改？】
委托人陈女士居住在湖南省长沙市xx区某村的安置小区内，涉案房屋系当年村委会建设并分配给村民过渡居住的，未办理用地、规划及建设等审批手续，属于典型的历史遗留原因形成的无证房屋。
2015年，经集体产权制度改革成立了某村股份经济合作社。2020年10月，该社成员大会决议通过《xx片区综合改造方案》及《合作开发协议》，决定采取具有创新性的“自拆、自建、自安”方式对该片区实施更新改造。
2023年，涉案片区陆续由区政府作出《征收土地预公告》。同年7月，村民代表会议决定对未腾空移交至合作社的房屋由合作社帮助实施腾空及拆除。据此，2023年8月陈女士居住的涉案房屋被股份经济合作社“帮拆”。
不过，根据属地街道办事处2023年11月出具的《情况说明》，涉案项目采用的城市更新思路下的“三自”模式拆除，在实施前经街道办事处认可并指导，要求股份经济合作社依法实施。
在房屋遭帮拆后，陈女士向法院提起行政诉讼。经长沙市中级人民法院、湖南省高级人民法院两审裁定，认定本案实施强制拆除行为的并非区政府，适格被告应为街道办事处。
基于已有生效裁定对本案被告主体的锁定，委托人陈女士在北京在明律师事务所聂荣律师团队的孙凌枫、聂荣律师指导下，向长沙铁路运输法院提起行政诉讼，请求确认街道办的强制拆除行为违法。
【律师解析：街道办的“认可和指导”应视为其委托合作社实施拆除】
本案审理中，被告街道办辩称涉案房屋系村集体建设并所有，原告陈女士并非房屋的所有权人，其对涉案房屋不享有任何合法权益。
同时，街道办没有实施任何强制拆除房屋的行为，而只是督促、指导合作社依法依规实施“三自”改造，并无不当。本案系合作社经全体成员决议处分自己所有的财产，不存在强制拆除的事实，也并未侵害原告的任何合法财产权利。
聂荣律师团队的孙凌枫、聂荣律师则在质证和辩论中指出，本案所谓的“安置楼房”虽未办理合法手续，但确系村委会分配给村民居住生活的保障性房屋。原告陈女士与房屋被拆除之间显然具有利害关系，其符合原告主体资格。
而本案拆除行为虽为股份经济合作社以所谓“三自”模式实施，但却接受了街道办的认可、指导和要求，应视为合作社接受被告街道办委托实施的拆除行为。相应的法律后果依法应当由街道办承担。
且合作社作为民事主体依法无权违背房屋实际居住使用者意愿强行搬离住户并拆除房屋，其自认“帮拆”行为不应得到法律的认可。
在大量事实和证据面前，一审法院最终认定涉案房屋系作为过渡安置房分配给原告居住使用，虽系无证建设但不能归咎于原告，故被告辩称涉案房屋系违法建设、其督促指导合作社拆除系正当履职的理据不足，法院不予采纳。
法院一审判决确认被告长沙市xx区某街道办事处强制拆除原告陈女士涉案房屋的行为违法。此后，街道办不服一审判决向长沙市中级人民法院提起上诉，但其上诉理由多与房屋的权属、面积未查清，阁楼部分能否主张赔偿权利等相关，而这些问题均与强制拆除行为是否合法无关，可在行政赔偿案件审查中再行查明。
上诉人街道办仍坚称其并非强制拆除的实施者，但这一辩解明显与既有生效裁判认定的事实不符，法院不予支持和赘述。
案件结果
2025年4月16日，湖南省长沙市中级人民法院经审理作出（2025）湘01行终101号《行政判决书》，驳回了街道办事处的上诉，维持本案一审原判。委托人的合法权益得到了有力维护。
在明提示
聂荣律师团队的孙凌枫、聂荣律师通过本案要提示广大被征收人的是，城市更新下的“自主改造”并非什么新鲜事，其在本质上和北方一些省份常用的“自主腾退”大同小异，都是寄希望于通过将“房”和“地”分开处置，从而降低对法定程序要求较高的征收行为的实现压力，进而实现快拆快建。
但这种“创新”势必会对既有的征地法定程序造成影响，甚至会变相剥夺当事人的救济权利，非法“帮拆”横行也是标志之一。
面对这种人为制造的复杂局面，被征收人一定要保持定力，尽早识破征收方“三自”的伎俩，在专业律师的指导下及时提起救济程序，有效维护我们的房屋及土地权益。
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