委托人是云南省玉溪市下辖某地的一家宾馆。早在2015年5月，投资者周女士相继与原土地及房屋的承租人张先生、何先生签订《转让协议》，约定将他们此前租赁的镇政府的国有土地及地上房屋（含简易房28间，商铺3间和水泥场地2块等，证载土地面积1400余平方米）转租给周女士，原签订的《租赁合同》全部条款转由周女士继续依法履行。

当时街道办下设某办公室作为见证人在两份协议上加盖了印章。周女士入手上述房产后很快对房屋进行了装修，成立了一家宾馆并开展经营。

2017年，当时的县政府启动县城老城片区棚户区改造项目，周女士经营的宾馆在征收项目范围内。

2018年1月，县政府发布《xx县xx街道老城片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》及房屋征收决定、补偿方案、房屋征收范围图等。

其间，周女士多次就测绘及补偿安置等事宜与街道办事处协商，但均未能达成一致。2018年6月，街道办作为甲方，时任街道办副主任的邹某作为乙方，签订了《征收补偿协议》，就涉案国有土地及房屋的补偿利益做了逐项明确约定。而周女士对此是毫不知情。

直至2020年12月，街道办向周女士作出《通知》，称其当年系通过“非法转租”占有的涉案土地及房屋。而街道办早已于2018年5月签订了征收补偿协议。

现县级政府责令街道办尽快完成协议签订后的交房等后续工作，经街道办集体讨论研究，通知你于2021年1月底前将上述房屋、场地腾空并交还给街道办。该《通知》被张贴在宾馆处。

就这样，周女士所经营的宾馆的补偿利益在不知不觉中被街道办给“决策”了，多了少了的就是协议中约定的那些了。这一令人难以置信的局面无疑在补偿程序较为规范、完备的国有土地上房屋征收中并不多见。

2023年，周女士向当地政府申请政府信息公开，当地政府于2023年12月作出39号《政府信息公开申请答复书》，向其邮寄了涉案《征收补偿协议》及《分户补偿计算表（国有）》复印件等材料。周女士这才知晓自己的宾馆早已被街道办的副主任给签了补偿协议……

2024年7月，周女士向云南省xx市人民法院提起行政诉讼，请求撤销涉案街道办所签的《征收补偿协议》，责令街道办与自己重新协商签订补偿协议或者作出补偿决定。

【市中院裁判：街道办自己和自己签订补偿协议，不符合法定的补偿程序】

然而令周女士始料未及的是，一审法院竟认定周女士至迟于2020年12月街道办在涉案宾馆处张贴《通知》时就已知悉涉案《征收补偿协议》已于2018年签订。而其却于2024年才提起本案诉讼，显然已超过法定的起诉期限。一审法院据此裁定驳回了周女士宾馆的起诉。

关乎宾馆补偿利益的诉讼竟未能进入实质性审理，周女士当然不会就此放弃。她在北京在明律师事务所的吴雨晴律师指导下向云南省玉溪市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。

本案二审于2025年3月公开开庭审理。庭审中，被上诉人某街道办事处辩称大量证据显示周女士早在2018年即知晓涉案《征收补偿协议》的存在，一审法院认定其超过起诉期限完全正确。本案《征收补偿协议》已实际履行完毕，宾馆的主张与事实不符，其要求撤销涉案协议及一审裁定应予驳回。

吴雨晴律师则在上诉意见中指出，本案中上诉人作为土地及房屋的承租人和实际经营者，有权获得停产停业损失、装饰装修价值损失、搬迁费及自建房产价值等征收补偿利益。

而征收方及街道办却拒绝给予宾馆合理的征收补偿，“瞒天过海”签订涉案《征收补偿协议》，致使上诉人直至2023年12月才通过申请政府信息公开的答复知晓涉案补偿协议的签订主体及完整内容。

街道办强调的其于2018年张贴至宾馆处的《通知》仅载明“xx街道办于2018年5月签订了征收补偿协议”，该《通知》未载明街道办与哪个行政机关签订了补偿协议。宾馆此时无法确定被告，也无法确定管辖法院，更无法确定涉案《征收补偿协议》的具体内容是否涉及自己的宾馆……

据此，该《通知》显然无法证明周女士已知晓涉案《征收补偿协议》的存在，也就不能因此作出宾馆的起诉已超过法定起诉期限的结论。

吴雨晴律师还特别强调，涉案《征收补偿协议》的签约主体明显不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，时任街道办副主任的邹某并不是涉案公房的权利人，其无权作为被征收人与征收方签订合法的征收补偿协议。

综上所述，本案中宾馆撤销涉案《征收补偿协议》并正确履行补偿职责的诉请理应进入实质性审理中。

案件结果
2025年7月15日，云南省玉溪市中级人民法院经审理作出（2025）云04行终13号《行政裁定书》，认定本案中街道办与其副主任签订所谓的《征收补偿协议》不符合法定的征收补偿程序，承租人有权在征收程序中获得相应的补偿，终审裁定撤销本案一审驳回起诉裁定，指令云南省xx市人民法院继续审理。委托人的合法权益终于得到了初步维护。

在明提示

北京在明律师事务所的吴雨晴律师通过本案要提示大家的是，公有房屋的租赁者的合法补偿权益往往容易在征收中被侵害或者“替代”做决定，而实际上依法有权得到补偿利益的主体绝非“房屋所有权人”这一种人。公有房屋承租人和租赁房屋用于生产经营的普通承租人均享有相应的补偿利益，且不得被所有权人代为决定同意还是不同意。

本案提示大家救济权利要趁早的原理，尤其是承租人、经营者更要及时反应和动作，切不可盲目消极等着人家来给你补偿，等来的那个你真未必接受得了。

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