在明律师

杨在明

主任律师、首席拆迁律师

专业领域:征地拆迁

杨在明律师,北京在明律师事务所(以下简称“在明律所”)创始人、主任,在明律所党支部书记,中国政法大学法律硕士学院兼职教授,北京大道行政法援助与研究中心理事,人民日报社《民生周刊》特约评论员,央视特邀嘉宾主持、评论员,曾被检察日报社原《方圆律政》杂志封面文章评价为“中国拆迁律师第一人”。
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2022年征收宅基地上房屋补偿新规


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时间:2023-11-13

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2020年和2021年,直接调整农村征地拆迁的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相继修订,程序改成了“先签约,后报批”,征地补偿安置决定粉墨登场。

2022年,被征地农民要关注的重点,自然是各省同步修订的“土地管理条例”“实施《土地管理法》办法”等地方性规定。

本文,在明律师就带大家看一看全新修订的《江苏省土地管理条例》和《江西省征收土地管理办法》中针对农民最关心的征地补偿安置利益,有哪些新的表述吧。

【亮点一:明确征地(房屋)补偿安置协议可附生效条件或者期限】

在“先签约,后报批”的程序下,被征地农民与县级政府签订征地(房屋)补偿安置协议时,征地项目还未申请报批。

从一般征收逻辑上讲,无合法的征收决定存在,补偿安置协议是不能生效的。故此,这种先签订的征地补偿安置协议并非签约即生效,而是先天附有生效条件——征地依法获批即条件成就,那么征地补偿安置协议对双方产生法律效力;征地申请未获批则条件未成就,此时征地补偿安置协议也就不生效,房屋和土地还是农民的。

2021年5月1日起施行的《江苏省土地管理条例》第38条规定,设区的市、县(市、区)人民政府应当与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议,涉及房屋的与房屋所有权人签订房屋补偿安置协议;

征地补偿安置协议和房屋补偿安置协议中可以约定附生效条件或者附生效期限。个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。

在明律师强调这点看上去略显“理论”的规定,目的在于提示农民朋友一个问题:既然签约后协议尚未真正生效,那么腾房搬迁这样的履行协议行为就完全应当暂缓。

签完协议没等审查报批有个结果就盲着搬迁、清表土地,看似很配合征地工作,实则是给自己的权益埋雷。

补偿安置未落实到户的情况下,农民有权拒绝腾退土地和房屋。而只要占住了地和房子,大家就依然占据有主动权,完全不用担心征收方“违约”所带来的利益损失。

同时需要补充的是,所签协议“附生效条件或者期限”,也意味着其在救济途径上受到一定限制,很可能无法顺利地起诉主张变更、撤销。

因此,大家签约一定要慎之又慎,落笔无悔,切不可误认为协议“附有生效条件”而盲目签字,那将会令自己的处境陷入极度被动之中。

【亮点二:征地补偿法定的5笔费用,原则标准出炉】

《土地管理法》第48条提及的法定征地补偿款共有5项,分别是土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物和青苗的补偿费、农村村民住宅的补偿费和被征地农民的社会保障费用。

这里在明律师为大家引入一个简易的表格,通过两省新规的对比来加深大家对最新补偿原则标准的印象。请大家注意,基本逻辑上各省都是相通的,不会有太大的差异:

《江苏省土地管理条例》《江西省征收土地管理办法》

土地补偿费区片综合地价标准确定,省定最低线,市、县可高于省标准; 至少每三年调整或重新公布一次,但不得连续重新公布。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。(同右)

安置补助费

青苗补偿费按照一季的产值计算,能够如期收获的不予补偿。对可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等,支付移植费;对移植费用过高或者不能移植的,给予合理补偿或者作价收购。对可以移植的成片苗木、花草等多年生经济植物,支付移植费;移植费超过植物价格或者不能移植的,作价收购。植物价格、移植费可以聘请第三方专业评估机构确定。

农村村民住宅的补偿费重新安排宅基地建房的,对其住房按照重置价格给予货币补偿;不能重新安排宅基地建房的,依法提供安置房或者给予货币补偿安置。 重新安排宅基地建房的,宅基地的面积按照本条例相关规定执行;依法确定的原宅基地面积超过重新安排宅基地面积的,应当对超过的部分给予合理补偿。提供安置房补偿的,安置房的面积不得少于依法确定的原房屋面积。采用货币补偿的,应当评估宅基地和住房的价值,一并作出补偿。重新安排宅基地建房的,对其住宅按照重置价格给予货币补偿……依法确定的原宅基地面积超过重新安排宅基地面积的,应当对超过的宅基地面积部分给予合理补偿。 提供安置房补偿的,安置房的面积不得少于依法确定的原房屋面积……依法确定的原房屋面积超过户最高安置面积的,对超出部分应当给予合理货币补偿。户最高安置面积标准和具体安置补偿办法由设区的市、县(市、区)人民政府制定。

农村村民住宅以外的其他建筑物/地上附着物征收土地涉及农村村民住宅以外的其他建筑物、构筑物,重新安排其他建设用地的,对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予货币补偿;不能重新安排其他建设用地的,按照市场评估价格给予货币补偿。涉及水利、交通运输、电力、通讯基础设施等其他地上附着物的,按照等效替代的原则进行迁移、改建或者支付迁移费、改建费、补偿费等。(江苏省规定与此基本一致)

大家不难看出,省一级的规范中要比《土地管理法》及其实施条例增加不少细节。在明律师建议农民朋友一定要认真研读本省、市的地方性规定,这样才能对救济自己的补偿安置权益心里更有谱,抓手更牢靠。

在明律师最后再就这两省的征地补偿新规指出几个亮点供大家琢磨:

1. 不是一定要有过半数的农村集体经济组织成员“不服方案”才能召开听证会。江苏省的规定中指出,虽未过半数但有部分被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定,设区的市、县(市、区)人民政府认为确有必要的,可以组织召开听证会。

而2022年3月29日修订的江西省的规定也指出,被征地农村集体经济组织或者其成员、村民委员会或者其他利害关系人对征地补偿安置方案有意见、建议的,可以向设区的市、县(市、区)人民政府提出。设区的市、县(市、区)人民政府根据意见、建议情况,认为确有必要的,可以组织听证。

2. 被征地农民的社会保障费用需单独列支。江苏省的规定中提到,被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴,单独列支,专款专用。设区的市、县(市、区)人力资源社会保障部门应当在征收土地公告发布之日起十个工作日内将被征地农民社会保障资金记入其在保障资金专户中的个人分账户。

3. 土地补偿费的绝大部分应当分配给被征地农民。《江西省征收土地管理办法》第33条规定,农村集体经济组织应当在收到土地补偿费、安置补助费之日起三十日内制定分配使用方案,并将不少于百分之八十的土地补偿费和全部的安置补助费支付给被征地农民。

土地补偿费分配使用方案应当公平、合理,不得损害妇女、儿童以及其他弱势群体的合法权益。

而江苏省则规定要将不少于百分之七十的土地补偿费和全部安置补助费支付给被征地农民。

在明律师最后要指出的是,上述看似有些繁杂的补偿项目最终组成了农民在起诉征地补偿安置决定时的审查要点,这是有相当专业性、复杂性的。大家弄不明白就一定要尽早咨询专业律师,在律师的操盘指导下去提这个最核心的诉讼,才能为提升补偿安置利益争取到希望。


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